上海二手房九成板块价格下跌 市场步入下行通道

　　来自上海二手房指数办公室的最新统计数据显示，2010年 7月，本市二手房指数为2551点，较6月下跌14点，跌幅为0.53%。二手房指数办公室认为，在楼市新政的影响下，二手房市场成交量骤减，呈现胶着横盘态势。 7月二手房市场表现为外围区域跌幅收窄，中心区域议价空间温和放大。逾九成板块受到一手房降价促销影响，价格普遍出现下跌，但跌幅不一。房价回落在一定程度上促使二手房成交量略有回升。

　　跌幅呈内扩外缩现象。据统计，7月，9个传统市区二手房价格平均下跌0.48%，环比6月跌幅扩大0.08个百分点。随着市场僵持局面的形成，市中心高档楼盘议价空间逐步放宽，市中心5个区平均下跌0.36%。其中，徐汇区跌幅居前，环比下跌0.66%；黄浦区环比下跌 0.49%，长宁区环比下跌0.42%。另外，闸北区环比下跌1.02%，其中，彭浦和芷江路板块因成交多以低价老工房为主，分别下跌1.05%和1.45%，从而拉低区域成交均价。新兴中心城区7月平均下跌0.58%，跌幅比6月缩小0.53个百分点。其中，跌幅收窄最为明显的是闵行区靠近市区部分，为1.26个百分点，7月下跌 0.23%。分析原因，新政后持续的观望氛围使得闵行区部分业主撤牌或转租，在售房源挂牌量有所下降，高品质和挂牌量有限的小区价格依然坚挺。在新兴中心城区中，7月下跌最为明显的是浦东靠近市区部分，环比下跌0.79%，主要表现在投资者集中的川沙板块，该板块目前整个区域城建和规划尚未成熟，此前超涨的房价缺少支撑，即使降幅达15%至20%，也少有买家接手。其余区域中，嘉定、松江靠近市区部分环比分别下跌0.78%和0.67%。非新兴中心城区 7月平均下跌0.67%，跌幅比6月缩小0.75个百分点。其中，崇明下跌0.97%，浦东远郊部分下跌0.37%。

　　价格博弈现象仍在继续。据统计，7月，全市68个重点监控板块中，房价下跌63个，上涨板块仅5个，逾九成板块价格出现下跌。下跌板块平均跌幅为0.61%，跌幅超过1%的有9个。如浦东三林、闸北芷江路、虹口曲阳和四川北路板块，环比分别下跌1.58%、1.45%、1.29%和1.1%。

　　一手房降价促销在一定程度上影响了二手房的量价。如位于四川北路板块的某新盘售价曾经为每平方米3.9万元，如今单价3.2万元，降幅18%，并带动周边二手次新房价格出现下跌。嘉定主城区也有多个楼盘低价开盘，部分刚需购房者转入一手房市场，导致二手房价格下跌0.97%。 7月上涨板块平均涨幅为0.43%，多位于市中心地区，如卢湾淮海路板块环比上涨0.36%，静安寺板块上涨0.42%，黄浦老城区板块上涨0.38%等。

　　二手房指数办公室认为，楼市新政效应延续，年初以恐慌性购房和投机、投资客户为主导的二手房客户交易结构已发生改变，自住和改善型需求成为目前市场的主要购买群体。之后的5个月，新政会被逐步消化，积压的刚性需求将部分释放，但短期内买卖双方的价格博弈不会停止。 (贺理铭)