假如房价普降三成 上海楼市将呈现怎样的格局？(2)

　　西南外环

　　典型代表：松江新城

　　调整前价格：1万5-1万6

　　调整后价格：1万1-1万2

　　新格局：地价远远高于售价

　　松江新城在售项目保利西子湾、绿地蔷薇九里、维罗纳贵都等，6-7月报价都在1.5-1.6万元，如果按照30%调整，调整后价格在1.1-1.2万元左右。记者从相关资料处查到，2010年上半年，上海北方城市发展投资有限公司以18.4亿元摘得夺得松江广富林2-6号地块，土地楼板价为13799元/平方米。松江广富林2-4号地块则被招商地产以17.16亿元竞得地块的楼板价更是高达16378元/平方米。由此可见，松江新城价格调整未到位，地价已经超出售价。

　　现状：折扣潮风起云涌

　　松江新城的折扣也是由绿地集团带起的。位于松江的绿地蔷薇九里(松江名邸二期)在6月份开始促销优惠活动，优惠幅度达到了16%，最终成交均价从原先的14953元/平方米降至12523元/平方米。在其带动下，松江新城的价格纷纷下调，保利西子湾、维罗纳贵都、绿地诺丁山纷纷推出优惠措施，其中有的是总价优惠，有的则采用赠送面积、赠送契税的变相降价，总之降声一片。

　　调整可能性：★★★★★

　　某位不愿透露姓名的人士告诉记者，为了消化高价地，这些土地的所得者必定会抬高价格，因此从长远来看，松江的产品或者价格都会上一个层次，但是从短期而言市场调整远未减低，开发商要熬过无法预知的市场波动期，还要面临资金、政策的双重考验，能否撑过去还是未知数。

　　东南外环

　　典型代表：周康地区

　　调整前价格：1万9-3万

　　调整后价格：1万3-2万1

　　新格局：价格回归09年三季度

　　以今年6-7月降价潮开始为基点，房价下调30%，周康会是怎样的局面？记者以6-7月报价基础计算，调整30%后，万科金色城市售价为2.1万元左右，绿洲康城则是1.75万，绿地东上海则为1.5万，印象春城为1.33万。可以看到这个价格几乎是2009年年9-10月份的水平，而这个价格比目前次新房的价格还要低2000余元，调整差距还很大。

　　现状：单价最低下滑5000元

　　去年刚刚并入大浦东的周康板块，2009年一年房价经历了超过50%的涨幅，但是近日单价过两万的周康开始面临一场市场调整。和周康仅一路之隔的万科金色城市，今年最高时期的售价达到3.3万，但是近日新推出的一批精装公寓单价为2.8万，比之前低了整整5000元，针对首付五成的客户，再给出总价1%的优惠。在它的带动下，周边几个项目都有下滑的迹象，比如绿洲康城，推出9折优惠，折后的价格为2.2万元，绿地东上海也有一定幅度的优惠。

　　记者从现场了解到，虽然这一带的新盘促销从4月底开始就进行，但是成交情况依然不理想。有一位购房者表示，目前折后的价格比去年年底还要高，比如2009年，绿洲康城一套公寓仅1.9万/平方米，目前折后价格比之前售价还高，因此目前的促销对购房者诱惑不大。

　　调整可能性：★★★★★

　　绿洲康城副总经理刘正兵表示，周康板块价格提速就是在去年下半年完成的，主要和整体市场还有大浦东利好有关，不少楼盘价格上涨几乎疯狂。到了今年4月份以后，周康板块的成交状况开始不乐观，究其原因是配套和价格增速的不符。

　　北中环

　　典型代表：大华地区

　　调整前售价：2万-2万8

　　调整后售价：1万4-1万9

　　新格局：房价回归09年初

　　大华板块在售项目基本被大华集团垄断，包括铂金华府、梧桐城邦，中环1号等，报价从2-2.8万元不等，如果有30%的调整，那么折后价格将最低达到1.4万元，几乎是2009年初的价格。

　　现状：折扣幅度稳重有升

　　目前大华旗下的中环1号每平米优惠500元，总体来看优惠幅度有限，但是记者从中介处了解到，中环1号次新房的价格已经降到1.7万/平方米。梧桐城邦目前2.5万元的精装房，这个价格和去年11月的房源价格几乎持平。

　　调整可能性：★★★

　　根据以往经验，大华旗下的项目在市场上升期，价格上涨很快，而在调整期下调幅度也很大，大华在浦东的项目，单价下滑7000余元。作为被大华垄断的大华区域，如果市场震荡加剧，下调的可能性依然很大。

　　南中环

　　典型代表：古美地区

　　调整前价格：2.9万-3.5万

　　调整后价格：2.1万-2.45万

　　新格局：一夜现零元差距

　　位于南部中环地区的古美路附近房源定位高端，报价接近3万元/平方米。比如万源城报价3.5万元，虹桥晶典苑2.9万。根据30%的调整幅度，其合理价格应该在2.1万。据了解这万元的价格幅度目前已经出现大幅缩减，其中个别楼盘的折扣幅度已经达到万元。

　　现状：万源城大幅降价

　　作为古美路段的地标建筑万源城目前的降价幅度很大，近期的调整幅度很大。前一批次房源报价3.5万/平方米，近日却大搞促销，不仅购车位赠送10万元优惠，还推出特价房，最低单价达到2.6万元，下调幅度已经接近30%。记者从市场了解到，古美路一带毗邻古美商圈的房源，价格依然较为坚挺，即使促销，幅度有限，比如虹桥晶典苑目前也推出9.9折再减5万元的优惠。

　　调整可能性：★★★

　　当地某位开发商透露，古美路一带整体抗跌能力还是很强，目前个别楼盘的降价还不足以形成带动效应，更何况该楼盘的降价幅度之大也和其前期定价过高有关。

　　东中环

　　典型代表：三林地区

　　调整前价格：3万

　　调整后价格：2万1

　　新格局：高端住宅放量，万元难减

　　经过多年的发展，三林已然从一个适合年轻人购买的区域成长为一个成熟的社区。区域内的公寓产品已经见底，目前在售的房源大多以低密度住宅为主，比如金地湾流域的宽邸，售价在2.9万元/平方米，尚东国际后期的房源以联排为主打，售价不菲。根据报价计算出30%的调整价，降价幅度将达万元，实属不易。

　　现状：低密度住宅单价3万

　　目前在三林中环附近，新建公寓房几乎售罄，原本公寓房较为集中的永泰路、尚博路段，目前开发商着力打造低密度产品。比如金地湾流域的宽邸，尚东国际三期，大多是平层和联排，单价在3万元以上，据金地销售表示，目前购房没有任何优惠。另一个浦发博园项目，售价也3万元以上，目前购买600万元的联排，可赠送地下室和露台。

　　调整可能性：★★

　　当地一位开发商表示，三林的土地前期都已经开发完毕，目前大开发商在三林土地储备极少，因此不会有出货的意愿，而根据现有的产品特征而言，降价可能性很少。至于二手市场记者也了解到，由于处于世博期间，三林房源的租金很高，目前挂牌量少，房东出让的意愿薄弱，议价空间有限。

　　南外环

　　典型代表：九亭地区

　　调整前价格：1万7-1万8

　　调整后价格：1万2

　　新格局：价格回归09年中

　　九亭地区在售项目不少，有包括象屿都城、新虹桥首府、绿庭尚城等多个选择。统计数据显示，6-7月九亭地区公寓房单价在1.7-1.8万元左右，如果按照30%调整，调整后单价应该在1.2万元左右，几乎是2009年中旬的价格。记者目前从售楼处了解到，不少楼盘已经开始促销，据30%的调整价，差距还有5000元左右。

　　现状：楼市促销此起彼伏

　　记者从九亭的在售楼盘了解到，在售的项目打折促销还是比较常见，比如位于南九亭的象屿都城，对外报价1.75万，但是每平米至少有3000元的优惠，折后价格仅1.3万元左右，而新虹桥首府自开盘以来，一直维持9.2折的优惠幅度，象屿名城则有总价10万的优惠，精装房折后仅1.5万元。九亭当地某位开发商告诉记者，在九亭许多开发商处于观望，未开盘的大多纷纷延迟开盘，等待9-10月的行情，而在售的打折力度都日趋加大，有的8.5折，有的还赠送车辆，预计到9-10月份随着大面积房源上市，促销力度会进一步加大。

　　调整可能性：★★★

　　上海奥林匹克花园李侃认为，九亭的配套和两年前相比已经日益成熟，随着大虹桥效应的扩大，九亭的未来整体发展还具有潜力。此外九亭目前在购房者心里的地位日益稳固，和七宝相比，价格更低，而松江新城相比，那里的价格对九亭则起到一定支撑，因此九亭或许随着整体市场的调整还有一定的回调幅度。周祺瑾