假如房价普降三成 上海楼市将呈现怎样的格局？

　　无论是明降还是暗扣，房价出现回调已是不争的事实，关键是调整幅度究竟能到何等水平。此前银监会表示，银行业对于房价下降的抗压能力可以达到30%，假设房价真的普降三成，上海楼市或将呈现出一个怎样的格局？

　　内环　　

　　典型代表：静安、卢湾、黄浦

　　调整前价格：5万-10万

　　调整后价格：4万-8万

　　新格局：万元价差或是天方夜谭

　　目前卢湾、黄浦、静安等中心城区也有不少项目有优惠，但幅度过小。根据其报价，售价下调30%后基本在40000元/平方米以上，和其目前报价有着上万元的差距。作为内环以内的稀缺房源，如此大的调整实在有些天方夜谭。

　　现状：优惠幅度最高2%

　　目前上海中心城区的在售项目中，单价在5万元以上的几乎没有任何优惠。即使有，优惠几乎也就是一次性付清9.8折或9.9折优惠。比如位于黄浦的明日星城世纪星，报价3.6万，有9.9折优惠并且附赠车位；华丽家族·汇景天地推出9.3-9.5折的优惠，折后价格也在9万元左右。

　　调整可能性：★

　　嘉华投资有限公司总经理谷文胜认为，调整最多集中在外环附近。中环特别是内环房源，由于土地稀缺，产品具备很高的投资价值，抗跌性高，因此出现大幅回调的可能性几乎为零。

　　另有业内人士认为，上海的国际性地位日益增高，市中心始终是房价最保值的区域，随着城市化进程，外环范围越来越大，这些区域不具备稀缺性，因此一旦市场调整，价格调整幅度很大。

　　中环

　　西中环

　　典型代表：天山地区

　　调整前价格：3万

　　调整后价格：2.1万

　　新格局：新房售价不敌地价

　　目前天山路附近新房源稀缺，在售的天山怡景苑、长宁馥邦三期报价在3万元左右，如果按照30%调价折后价格在2万元，而这比2009年朗诗拍下的地价2.1万还要低。

　　现状：供应稀缺，优惠难觅

　　天山路靠近古北，优越的地理位置加上日益成熟的商圈，该地段的项目价格普遍在3万元左右，而且房源非常稀少。该区域最大的项目是天山怡景苑，将在8月下旬推出项目，预计价格为2.9万，另一个在售项目长宁馥邦三期，报价3.1万，所剩房源不多，均没有优惠。

　　调整可能性：★

　　长宁地区寸土寸金，2009年长宁出让一块面积仅为8531.9平方米的土地，引得众多开发商垂涎，最终楼板价达到2.2万元/平方米，接近在售项目的售价。另据朗诗透露该项目入市价格预计将达到6万元。据此推算，长宁下探的空间十分有限。

　　西北外环

　　典型代表：嘉定新城

　　调整前价格：1万3-1万5

　　调整后价格：1万-1万2

　　新格局：新房价格或破万元

　　目前嘉定新城的在售项目包括保利、龙湖、中信、新城等在此都有项目，公寓的售价根据项目差异有所不同。6-7月的报价在1.3-1.5万元不等，如果下调30%，折后价格接近于1万元，而这个价格甚至逼近去年拍得的土地价格。

　　现状：地铁效应迅速归零

　　从2009年底11号线通车开始，嘉定房价出现一轮快速上涨，当时唯一在地铁通车前开盘的新项目盘古天地，价格也已经飙升到了1.8万。记者近日从各个售楼处了解到，仅半年之隔，之前由地铁11号线带动下的价格涨幅已基本归零，目前保利家园推出的一批特价房价格为1.3万，包括新城集团在内等多个在售项目也都有不同程度的优惠。当地一位知情人士透露，目前不少楼盘的价格和11号线通车前的价格几乎持平，地铁利好效应被迅速归零。

　　调整可能性：★★★★★

　　某业内人士表示，目前嘉定新城的价格已经逼近去年拍得的土地价格，而这些土地的获得者中不少是现在在售的开发商，比如龙湖、保利，他们在嘉定都有项目。目前的价格或许短期内对开发商的压力增大，但是由于新城后期的土地储备掌握在这批开发商手中，而这批土地进入市场最快也要两年后，因此“地王”对开发商影响不大，进一步大幅回调可能性有限。

　　北外环

　　典型代表：顾村地区

　　调整前价格：1万6-1万7

　　调整后价格：1万2

　　新格局：调整新价似已到位

　　顾村目前公寓房的报价从1.6-1.7万元不等，比如在售的保利叶上海售价为1.6万元/平方米，东方帕迪欧为1.7万元/平方米。如果以30%的回调幅度计算，回调后价格接近1.2万元。这个价格甚至低于2009年底的价格。不过由于顾村板块实行的促销早在4月就开始，目前在售公寓的折后价和30%的调整价差距仅几千元。

　　现状：新一轮降价已完成

　　2010年全上海的首轮降价可以说是从顾村开始的，该区域的绿地公园壹品1.4万元开盘开始，绿地成为上海首个降价的开发商，相比此前市场预测1.8万的开盘单价低了整整4000元。之后，保利叶上海、东方帕迪欧等多个楼盘加入降价行列，以叶上海为例5月份开出的90平米以下的房源，以总价130万元算起，单价1.4-1.6万元，加上赠送10-30平米的面积，单价已经和1月房源持平，甚至低于2009年底的房源价格。此外，区域内的东方帕迪欧公寓房5月初开盘，目前购房送5-7平米的入户花园，这样折算下来均价在1.65万左右。

　　调整可能性：★★★

　　同策咨询与研究部主任夏宇表示，顾村从2008年开始价格提速，成为宝山最受关注的明星区域，该区域的发展犹如当年的九亭和三林，但是价格上涨快于板块成熟度，一旦遭遇市场调整，价格就会出现调整。