专家纵论“三旧”改造：不能先拆迁后公布方案
广州正轰轰烈烈地开展“三旧”改造(旧城区、旧工厂、旧村庄)工作,有何经验与争议?在昨天举行的中国华南地产高峰论坛第三十四期上,来自经济、房产、规划、文化等各路专家齐聚一堂,对此各抒己见。
对于旧城改造,中华易学研究院副院长钟炬表示,旧城改造不能失去原来的魂。现在荔湾老城区有不少现代化高楼,其高度及外观与当地西关风貌格格不入,他呼吁,政府应对老城区的新建筑制定外观等方面规范,尽可能延续老城区的建筑特色。专家们还指出,政府不能先拆迁后公布方案,让居民心里有底,同时应最大限度允许回迁,从而减少拆迁阻力,也有利于保护原有传统。
关键词留住原貌
旧城改造要留住魂
昨天上午,专家们首先走访了位于老城区康王路上的三个一手楼盘,这些楼盘在一片低矮平房中显得鹤立鸡群。在下午的沙龙里,中华易学研究院副院长钟炬坦言,“三旧”改造各有侧重点,单就旧城改造而言,不管怎么改,首先魂不能丢。比如有的近100米的高楼,其外观特点就与荔湾区传统风貌格格不入,显得大煞风景。
暨南大学管理学院教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚表示,在老城区简单再建一个现代化高楼,与周边环境毫不匹配,这个楼放到珠江新城和上海浦东完全一样,没有广州的特色。
广州市房屋开发建设有限公司古建筑事业部经理朱秋利则表示,广州“三旧”改造要保持、凸显岭南文化特色。“三旧”改造,要以“改”为主,不要以“造”为主,首先是改善老城区的居住、交通、配套服务、文物保护等四大环境,应该是投入大于产出的改造,不是盈利的改造。
关键词允许回迁
没有回迁地方风俗或消失
广州史上旧城改造范围最大的地块———拆迁面积达18万平方米、动迁人数达3000多户居民的荔湾龙津东路、长寿东路旧城地块的拆迁征询正在紧锣密鼓进行。该项目实行两轮征询制度,第一轮咨询必须取得90%以上居民同意才可进入第二轮征询。第二轮中,在规定时间内签订拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上(含2/3)的,方可实施拆迁。尽管该地块私宅补偿最高可达1.6万元/平方米,然而此前首轮征询只有52%的业主同意改造,拆迁补偿方案只能回炉重定。
记者采访了解到,该项目首轮不通过的一个主要原因是不设原址回迁。
荔湾区原地方志办主任、副研究员胡文中表示,如果允许回迁矛盾就少了一点,能更快推进,也能保留原有居民的传统。广州市房协专家委委员黄穗诚持同样意见:“要是没有回迁的话,西关的风情就没有了,我们再过十年可能就没有村里的龙舟赛了。旧城和城中村改造必须要有回迁,不然地方风俗民情都会趋于消失。”对于目前广州实行的两轮征询制度,专家们认为,这样可以增加原住民的议价空间,也体现了社会进步。“拆不动也是好事,证明条件还没成熟,政府、开发商、原住民各方利益没有协调好,应该再慎重处理,避免改造后出现烂摊子。”
关键词公布方案
让市民清楚规划才能顺利动迁
随着广州“三旧”改造的衔枚疾进,有的旧城改造地块甚至还未做好长远规划便开始动迁,比如荔湾龙津长寿地块。“政府是想花少钱把我们迁到郊区去,然后大搞商业开发。”不少市民曾质疑道。
“目前有的旧城改造没有公布改造的方案,就先出动作,拆迁后才公布方案,我觉得这有悖于先后。要考虑我们是否依法办事,必须先规划后建设,有了详细的规划才能动迁。”黄穗诚表示,应当详细规划好了再去落实动迁。
在广东工业大学高级经济师申格联看来,“三旧”改造是有好处的———百姓得实惠、政府有政绩、开发商获利益。“不过,这件好事要做好,第一要提高绿化率和配套,第二也没必要大拆大建,现在穿衣戴帽做得很好,有的旧式房子格局好,南北对流,完全可以再翻新一下外观,涂一层油,弄漂亮后再搞好公共环境。”
朱秋利表示,“不定好规划,会有很多黑洞,以后建成什么样不知道,居民没有知情权,有可能觉得上当受骗。”
-专家点评
开发商介入城中村改造可名利双收
在胡刚看来,现在广州“三旧”改造是很大一个政策的变化,组织的主体已经不是政府了,也不是开发商,而采取一村一策,村委会有了较大的话语权,比如说村委会可以筹钱改造,也可以直接和开发商谈,而开发商可以绕过政府传统的土地拍卖程序,直接介入改造,活动空间较大。
“参与城中村改造是名利双收的。”著名房地产营销策划专家谢逸枫解释,通过调高容积率等手段,城中村改造的楼面地价往往会控制在5000元/平方米以内,加上拆迁等费用后,总成本在12000元—15000元/平方米,有些市中心地块周边的房价都涨到两三万元,还是有利可图的。同时开发商还可借此迅速提高知名度。
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【编辑:位宇祥】 |
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