京东燕郊“空城计”隐忧 房价调整到位？

　　在史上最严厉的调控风暴下，燕郊楼市再次充当了降价排头兵的角色：成交量在5月份瞬间坠入冰点，燕郊部分项目也旋即高举起降价大旗，降幅高达30%。此举促进了需求的短时间释放，但随后燕郊楼市再次陷入僵局。

　　对此，多数燕郊开发商表示，燕郊房价已基本一步降到位，除非进一步出台更加严厉的调控政策，否则这一价格将继续保持，不到最后关头绝不再降。

　　但高企的空置率已成为燕郊楼市不容忽视的隐患。此前，有媒体调查称，在号称“北京后花园”的燕郊，约四成房子被空置。事实上，燕郊房地产的实际空置率可能比这一数字更为惊人。

　　“拿天洋城一期项目来说，从去年10月份入住到现在，入住率仅为47%。”一位不愿具名的燕郊业内人士说。

　　价格已调整到位？

　　对于率先降价，天洋城策划部经理庞涛毫不隐晦。据庞涛介绍，天洋城项目6月底开盘时降价30%，最高报价已达11000元/平方米，降价后每平方米仅售7800元。

　　这一降价销售策略为该项目带来了一定的销售业绩。现在，天洋城每月销售量在200套左右，而区域内其他价格相对较高的项目每月的销售量仅为20套左右。

　　事实上，目前除了个别楼盘外，大多燕郊项目的价格都已松动。有些项目即使没有明确表示降价，但也多采取了暗降的策略。

　　上上城项目因只剩为数不多的尾房，其价格由此前的逾10000元/平方米降到7600元/平方米。星河185和燕京航城项目则在新房源入市时选择了售价低开，均价在8300元/平方米左右，这比此前的市场预期低了很多。

　　“经过2009年市场火爆期的积累，我们项目现在不缺钱，还能扛。但开发商也不愿这么僵持着，为了抢得市场先机。我们选择将价格一降到位。”燕郊一位开发商表示，“如果接下来没有更强硬的政策出台，我们会保持这个价位，我们再撑一两年没问题。”燕京航城的置业顾问王振华也告诉记者，对于项目的价格走向，该公司已定下了基调，即年底前不降价。“现在一般开发商的资金还算充裕，只要政策方面不再有大动作，我们还是不会降。”他说。

　　美林湾的销售人员亦表示，公司明确不会降价，因为目前只有几套尾房，不急着降价。

　　但也不排除有开发商资金不充裕。一位知情人士透露，燕郊某知名项目有可能存在资金问题，因为当时市场不好时，该项目卖得价格低，只有4000元/平方米。后来市场好了，他们又没有房了。现在该项目的价格是每平方米8000多元，不过每月销售也就一二十套，已经揭不开锅了。“但现在他们宁可借高利贷也不愿降价，因为负面影响太大”。

　　70%空置率？

　　燕郊二手房市场也处于量价齐跌的状态，价格下调已超过30%，目前与新房市场的价差大概在1000元~1500元/平方米。随着价格的下调，一些京城投资客开始找准时机，进场抄底。

　　兴达二手房公司是目前燕郊门店最多也是最大的二手房中介机构。该公司销售主管宋广益介绍，今年3月份是二手房成交高峰期，在兴达二手房的20余家门店中每天店平均成交达到5套，4月份开始进入观望期，但还有成交，5月份只有零星的成交，6月份更差，7月份总成交不到20套。进入8月份，这几天来看，客户有增多的趋势，截至8月4日已有两天有成交。

　　“现在成交的都是投资客，而且都是北京的的投资客，以一居两居为主，很多投资客已经开始接受这个价位了。”宋广益说。

　　值得注意的是，即使近期市场略有回暖，但高空置率下的燕郊楼市前景仍不明朗。相比此前媒体曝出的40%空置，其实际空置率可能更为惊人。

　　据上述燕郊业内人士估计，目前，燕郊二手房空置率高达70%。显然，这已成为燕郊楼市的严重隐患。

　　但面对记者对于燕郊楼市泡沫的质疑，庞涛认为，这是相对的。

　　“在2008年楼市调整时，燕郊楼市最低售价3000元/平方米，均价基本在4000元/平方米左右，从当时成本核算来看，这只相当于成本价。当时，天洋城的价格降到了4000元/平方米以下，属于亏损经营。那时的市场没有泡沫，但还是没有人买房。”庞涛说，现在每平方米7000多元的价格我们认为是合理的，因为随着区域的发展，地产的价值也是在不断提升。 作者：鞠晓波