海南1200公顷土地闲置 地价或涨或跌众说纷纭

　　近日，国土部曝光了一份全国闲置土地“黑名单”，引发了一场全国范围激烈的囤地抨击“风暴”。名单中所将海南列为闲置土地的“重灾区”，当前海南闲置土地共有77宗，总占地面积超过1200公顷，数目如此之巨大，让人瞠目结舌。现今海南闲置土地之疾已深已是众人皆知，然而在当前海南土地交易火热、地王频现、房产调控严厉和海南楼市量价齐跌的形势下，这1200公顷闲置土地的未来将会怎样，才是接下来人们最关注的，或许一场声势浩大的“整治行动”即将到来?或许一场激烈非常的“争地狂潮”在所难免?或许今明两年海南房价受此影响深重?

　　海南现今成为闲置土地“重灾区”，究其原因，与海南各时期伯房地产泡沫千丝万缕。建省初期，海南为加大开放力度，吸引外来投资，推出了一系列优惠的土地开发政策，在宽松的税收和投资环境下，加上土地价格低廉，很快便造成了“海南房地产热”，各地地产商纷纷投身到海南这个 “房地产聚宝盆”中来。可惜当年的海南楼市只是泡沫，而且很快破灭，中央的调控迅雷般地使“房地产热”失去了所有的动力，一夜之间大批土地荒芜、大批在建楼盘烂尾，这成为相当长的一段时期内海南的一道独特“风景”。

　　2000年初，海南步入了快速发展时期，社会、经济和教育等快速增长，在此背景下海南房地产似乎又出现了“狂热”迹象。在一线城市赚得“满钵”的地产商，看中了海南优越的自然环境，地价不高，市场未曾大量开发等先手优势，再一次踏上了海南这块“风水宝地”，一时间海南开始了继建省初期后的又一轮“圈地运动”，从几百亩到上千亩甚至几千亩的低价格出让比比皆是。然而，这一波狂热在2007年受到了国家房地产调控政策的打压，各地房价下降，开产商银行资金链接应困难，许多开发商自身难保。面对不好的形势和当时利润较低的海南楼市，闲置成了开发商们的“明智之举”。

　　据相关媒体的数据汇总，海南在2009年12月31日之前，尚未竣工、未开工别墅类房地产开发用地共计3宗，土地面积898.13亩;涉嫌囤地和闲置房地产用地共计43宗，土地面积5415.93亩;违法违规转让房地产用地共4宗，土地面积277.32亩。从建省之初到2000年后再到现今的1200公顷，闲置土地数量不断增加，导致海南最终成了闲置土地 “重灾区”。

　　海南闲置土地“整治运动”势在必行

　　2010年年初，为了适应国际旅游岛房地产发展形势的需要，海南加大了对闲置土地查处工作。加大了对已划拨和出让用地欠缴地价的追缴力度，并对地价的缴纳和分期缴纳的方式、年限等都做出了严格的规定。海南房地产专家认为：年初的治理效果并不明显。如要保证国际旅游岛建房初期房地产的平衡有序发展，对当前海南数目巨大的闲置土地进行新一轮更加严厉的整治势在必行，而整治的效果如何，关键在于各整治措施是否能够“真正落实到位”。

　　此外一些专家认为应对海南的闲置土地征收闲置费，他们觉得广州闲置费的征收办法值得海南借鉴。广州规定被认定为闲置土地的，将按出让或划拨土地价款的20%一次性征收闲置费，土地闲置增值后，开发商还要补交“增值地价”，这样做的效果显著，一些开发商为避免缴纳昂贵的增值地价已加紧动工。当然，海南的闲置费征收标准要按我省的实际情况而定，要按闲置时间的长短而定，如闲置五年内可按地价的10%收取，超出五年可按20%收取。

　　同时，专家们也提出了更加细化的建议：对于故意囤地的开发商，政府国土、建设部门要加强房地产土地的批后监管，提高参与房地产市场宏观调控的能力。对出让后的土地要建立跟踪机制，监督好土地出让合同的履行，做好竣工复核验收等工作，如建立每宗土地对应的跟踪检查，采用信息化档案管理系统，落实专人负责追踪管理等，同时要做到“三到场”，即交地时到场、合同约定开工日期到场、合同约定竣工验收到场。对未按时开工、竣工的，要坚决勒令催促开、竣工等，对再三催促后确实无力开发的，要及时上报，并组织研究处理。

　　海南闲置土地入市 地价或涨或跌众说纷纭

　　如按保守估算，海南整治这1200公顷闲置土地后，有60%重新流入交易市场，那么今后几年海南的土地交易数量将比原计划中的多出720公顷，即72000亩，这无疑极大的充实了海南近几年的土地供应量。这会不会对目前飞快高涨的海南地价产生冲击呢?各方面观点不尽一致。

　　有海南房产专家分析如果这轮的整治落实到位，一方面会逼迫部分闲置土地开发商加快开工形成供应，另一方面可总体上迫使地价下降或打击地价上涨预期，同时也可释放出政府进一步深化调控的信号，对楼市会产生一定的影响。这完全有可能导致地价进下降，甚至可以加快下降的速度和幅度，也可加深市场回调的深度和市场调整的周期。

　　而海南地产业内人士却持不同观点，他们认为海南目前地价的飞快高涨，是基于海南今后房地产价值潜力巨大和海南房地产将保持良性快速发展这两大因素而显现出的市场反映，只要国际旅游岛概念不消退，海南独特稀缺的自然环境未用尽，这样的判断在较长的一段时期内都是成立的。况且，海南的闲置土地大多地理位置优越，价值升值空间较大，是建高档住宅和酒店的合适之选，按照“稀缺卖高价”的道理，这些闲置土地理应可以卖个好价钱，可以让海南地价保持目前的高价位甚至有可能上涨。

　　整治闲置土地 可力促海南房价有所下降

　　随着城市化进程的加快，城市和城区土地供不应求，一些不良的开发商利用这点有意囤积居奇，进一步加重了城市建设用地的紧张，从而推动房价的上涨，并从中获取巨利。换句话说，过多的土地闲置成为了推动房价飙升的重要因素，这一观点得到了房地产业界人士的一致认同。

　　SOHO中国董事长潘石屹认为清理闲置土地能降低房价，因为一些开发商只囤地，不建房子，市场上房子供应量少，直接造成了房价快速上涨，如果政府真能下大力气清理闲置土地，是降低房价的根本办法。

　　海南房地产业内人士分析，如果海南的这轮闲置土地整治力度够强够硬，采取征收高额闲置费、限期开发和坚决无偿收回等措施，就会给闲置土地的开发商形成较大的财务和心理压力，进而推动他们加快开发的进度，这样有效地增加了土地和新房的市场供应，一旦量上去，价格自然会降下来。同是大量的新房上市，会促使部分原来存有大量现房的开发商调整销售策略，为加快销售速度而采取“以价换量”的方式，界时海南房价下降在所难免。但同时专家提醒，这样的海南房价下降是建立在海南大力整治清理闲置土地的基础上的，下降的时间和幅度要依照海南闲置土地整治的进程而定，不能以面概全。

　　对于海南现在已成为闲置土地的“重灾区”，许多网友也表达了他们的看法，他们对海南闲置土地数目之大表示震惊，他们觉得这1200公顷的闲置土地整治起来也许会困难重重，会消耗掉政府的许多财力物力，但为了保证我们海南国际旅游岛建设初期房地产市场的有序良好运行，这样的整治势在必行，且刻不容缓，只有大力整治，才能真正打击开发商囤地捂盘的可耻行径，才能真正让房价降下来。来源：地产海南 陈一夫