放盘价虚高成交价微降 房价虚高谁之过?

　　“史上最严厉”楼市新政出台近4个月后,深圳楼市进入了胶着期。与新政刚出台时几乎所有人都认为房价要跌不同,现在开始有人觉得房价不会如预期般下跌,不少市民近期向记者反映他们所关注的房子或所住周边的房价都在涨,“是不是房价又要开始涨了?”恐涨的心态悄然蔓延。

　　记者调查发现,业主提高放盘价增加议价空间；投资客试探性放盘；中介以高价游说业主放盘、部分楼盘价格坚挺；购房者的刚需入市等因素都造成目前深圳楼价应该降价却没有降的尴尬局面。

　　而事实上,楼市新政后深圳房价虽没有官方部门统计的二至三成的跌幅,但楼市新政已抑制住了上涨,并开始出现小幅回落。根据深圳中原地产统计,2010年7月深圳六区185个样本楼盘成交均价为17174元/平方米,环比6月下跌2.16%,自楼市新政后三个月已环比下跌7.46%,真正没有降价的楼盘在185个楼盘中只占16%,中原认为房价下跌的行情仍在延续,楼市新政调控并未现松动,依旧保持力度。

　　◎卖家

　　提价10万放盘增加议价空间

　　欲购彩田村附近某小区住房的陈小姐近日发现自己要买的户型在一个月内放盘价差不多高了10万元,“之前这种户型,好楼层好朝向的才140万元左右,现在,好点楼层朝向的放盘价差不多比原来高了10万元”。

　　记者向这一片区的中介公司询问,中介告诉记者彩田村附近楼盘的配套很好、入住率也高,本来就少有放盘,价格自然十分坚挺,所以在楼市新政出台后也不大可能降价。对于一个月内就涨价10万元的现象,这名中介表示,这只是放盘价,如果有意向买,可以和业主详谈,”现在市场不是太好,价格也容易松动,与业主往往都有议价空间”。

　　“如果你是业主你会低价放盘么?”中原地产龙坂片区经理李志强反问记者,在他看来,业主高价放盘是很正常的行为,”业主的放盘价都是高于成交价的,先放一个高价,给买家去还价,提高10万元放盘也就预留了10万的还价空间”,而很多业主不约而同地这样做其实就给了买家一个感觉,房价上涨了,“这种上涨只是放盘价的上涨,真正的市场价还是要看成交”。

　　而另一种造成市民对价格产生错觉的就是非诚意售房的业主,“有心售房的业主还是可以和他们反复谈价,但有些并没有真正卖房意向的业主,在中介的不断说服下把房子挂出价来,但他们只是随口开出一个心理价位,同时,还表示没有议价空间,给买家的感觉自然不好,价格贵且没有诚意”。世华地产一名中介告诉记者。

　　◎投资客

　　试探性放盘价高也不出售

　　对于深圳楼市来讲,投资客是一股不可忽视的力量。本报此前报道,在这轮“史上最严厉”的楼市调控政策后,投资客现在表现为两派,一派是资金实力强的大投资客,他们往往对后市充满信心,备足一两年的月供款,准备度过这轮政策调控。而另外一种,则是资金实力不强的,他们有着灵敏的嗅觉,在调控前已将手下多数房产出售,调控政策后只留有少数房产,月供压力不大,而也有不少投资客在楼市新政出台后纷纷看空短期楼市走向,将自己的房子安排出售,一度造成深圳楼市放盘量短期急剧增加。

　　在楼市新政执行近4个月后,市场已逐渐消化新政影响,这种情况下投资客在应对市场变化的心态时,已经没有新政刚出来时那样紧张,李志强告诉记者,目前已有投资客在试探性放盘,用放盘的方式来了解市场,了解刚性需求,“这种试探性放盘的比例大概在10%-15%”。

　　对于投资客来讲,他们的投资渠道相当狭窄,“现在如果把房子卖了,同类型的房子肯定买不回来,因为原来可以首付两成,现在差不多都要5成以上,而且利率也更高,只要还能交的起月供,投资客都会挺下去”。

　　“为了解市场而试探性放盘,如果有买家去买,这些卖家就会看买家什么价位会出手,如果感觉这个放盘价买家还能承受,下次他们就会告诉中介价格再高一些放盘”一位专做投资客的中介告诉记者,这也造成了在楼市新政下不少卖家临时返价的案例,这些都会让买家越发觉得涨价很容易,降价却很难。