房地产市场有望实现软着陆

　　楼市调控政策再一次强化，如监管机构日前通知商业银行暂停对京、沪、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭贷款，并启动了新一轮房地产贷款压力测试，要求商业银行预设最极端跌幅达60%；国土部门联合银监会对全国闲置土地项目进行集中整治，并排查闲置土地的信贷风险等。我们认为，鉴于房地产中长期供求形势仍相当严峻，非短期可以扭转，再考虑到国内的流动性环境仍较宽松，房地产市场下行空间并不大，年末有望实现软着陆。

　　调控政策继续强化

　　始自4月以来的房地产调控措施已初见成效，如今年以来持续快速上升的房价得到了遏制，6月份全国70个大中城市房价环比下降0.1%，但是面对房地产调控对于经济产生的负面作用已现，下半年经济可能加剧下滑的形势，部分既得利益主体开始憧憬政府放松过于严厉的房地产调控，以刺激房地产投资和消费，遏制经济的下滑。

　　我们注意到，4月以来的调控政策并没有得到很好贯彻，如许多地方政府并未明确出台房地产调控的具体实施细则，部分热点地区的商业银行也未对三套房贷严格禁止，由此也就造成近期楼市在政策放松预期下初显异动之相，如7月主要城市的交易量出现回升，部分地区再次出现价格上涨。

　　这无疑是对中央调控房地产决心的挑战，中共中央政治局会议日前再次指出，要做好房地产市场调控和住房保障工作，维护社会和谐稳定。而与此相适应的是，各部门也再次强化地产调控措施，如针对需求方投资人的信贷需求调控，针对房地产供给方房产商的土地和信贷调控。这一系列举措无疑进一步显现政府对楼市调控的坚决态度，它有助于稳定政策调控预期，消除既得利益者的博弈空间，以更好地实现政策目的，如开发商将不得不加快推盘力度，刚性购房者可以有更多的余地持币待购，最终房地产市场将可以在一个更合理的价格区间实现量价均衡。

　　供求形势严峻

　　我们认为，市场均衡不会在价格大幅度下跌后形成，鉴于我国楼市中长期面临的严峻供求形势，价格的小幅度回落就可以促成。

　　2000年至2009年期间，土地购置面积、完成开发面积、竣工面积和施工面积增速总体上均呈现整体下降趋势，其中，土地购置面积增速从2000年的41.9%回落至2009年的-18.9%，完成开发面积增速从2000年的40.9%回落至2009年的-19.9%，竣工面积增速从2003年的21.5%回落至2009年的5.5%，施工面积增速从2003年的26%回落至2009年的12.8%。

　　上述的增减会直接导致未来商品房市场的供给以及价格变化，如以土地购置面积为例，数据表明，2004年5月至2007年5月间，土地购置面积指标共有24个月处于低增长区间(同比增长率介于0—10%之间)，19个月处于负增长状态，这也就造成我国2005年以后房屋竣工面积增速过低，如2006年，2007年竣工面积增速分别只有-0.6%和4.3%，形成较大的房屋供求缺口，房地产销售面积持续大于竣工面积，且差值不断扩大，如当年销售面积大于竣工面积的差值达到1.79亿平方米，由此也就促成了2007年房价的大涨；而从2008年一季度开始，土地供应又开始持续萎缩，2008年6月至2009年底，土地购置面积共有3个月处于低增长区间，9个月出现负增长，这又使得2009年的商品房市场重新显现供给不足的态势，价格再次出现暴涨。

　　历史经验已证明，中长期的房屋供应不足才导致飞涨的房价，因此当前房地产市场价格回归理性的关键是加大土地供给，尽快促成房屋供给增加。

　　从今年情况来看，情况已经有所改观，如土地购置面积同比增速终于转正并逐渐走高，上半年增速达到35.6%，而在政府大力促进土地供给的努力下，今年住房用地拟供应量达到18万公顷，同比增幅超过135%，可以预期下半年土地购置面积增速还将提高，但考虑土地购置到房屋供给形成有至少一年以上的时滞，因此，短期房地产供求形势仍较严峻，如2010年上半年，销售面积仍大于竣工面积1.4929亿平方米，商品房待售面积仍然偏少。截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，这意味着按照上半年平均每月6567万平方米左右的销售速度来看，不到3个月即可销售完成。

　　房屋供求关系的改善至少要等到今年四季度后，届时去年四季度以来房地产新开工量大幅上升(四季度比三季度增加1.68亿平方米)会到今年年末形成新的房地产供应，但鉴于我国房屋需求还将较长时间保持旺盛，我们也不认为房地产价格下跌空间会超过2008年底。

　　城镇化和流动性会推动需求

　　从刚性需求来看，我国2009年以来基础设施的大规模建设，区域振兴规划带来的产业转移以及集群建设也都会极大地推动各地的城镇化建设，由此会推动住房需求；而更重要的是，我国2009年过快增长的流动性形势虽然在2010年得到遏制，但是出于保证经济软着陆的要求，货币信贷很难大幅度压缩，我们估计，继2010年我国货币信贷大约增长18%之后，2011年的增速同样也会在18%左右，大大高于前几年我国贷款的平均增速，如2004年至2008年我国贷款平均增速为13.6%。这意味着未来我国流动性仍较充裕，由此也会刺激地产的投资需求。

　　目前的各类行政性抑制房屋需求措施，包括三套房限贷会对地产价格有较大负面影响，但它只能短期抑制房地产价格，客观上会为今后房地产供给的放量增长争取时间，以利于政府期望的房地产市场软着陆目标实现。

　　(陈 伟 作者单位：民族证券）