房价同比涨幅回落 房企资金压力加大

　　国家统计局发布的“1-7月份全国房地产市场运行情况”显示，“销售量下降、房价涨幅回落”仍然是7月份房地产市场的主要特征。

　　数据显示，1-7月份，全国商品房销售面积增幅比上半年回落5.7个百分点。7月份当月，全国商品房销售面积同比下降15.4%；全国商品房销售额下降19.3%。7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。二手住宅销售价格涨幅也出现回落。

　　自今年4月份我国新一轮房产新政实施后，房市的这一特征延续至今，充分表明，以严厉“信贷”政策为焦点的房地产宏观调控政策效果已经显现，房价过快上涨的势头得到了遏制。当前房屋交易量出现明显下降，房地产开发投资、价格、景气预期等指标均已进入回调阶段。

　　在一系列“组合拳”的调控下，房市的观望氛围已经给房地产开发企业带来了压力。虽然房价并没有出现“需求方”盼望的大幅下降，但是房屋成交量的下降，已经给房地产开发企业带来了资金压力，房价松动的迹象不断出现。

　　业内人士分析，对于房地产开发企业，有两大资金来源，一是房屋交易所带来的销售收入，其中，定金预收款和个人按揭贷款两项占到其资金来源的一半左右；二是获得的信贷支持。

　　从前7个月的相关数据来看，房地产企业资金来源增速出现下滑，不仅前7个月国内贷款增速比上半年下滑5.2个百分点，作为房地产开发企业重要现金流来源的定金及预收款增速回落近10个百分点，此外，个人按揭贷款前7个月比较上半年增速降低19个百分点。

　　这些数据充分显示出房屋成交量的下降已经给房地产开发企业带来了资金压力。而个人按揭贷款增速的大幅下滑，表明严厉的“差别化”房贷政策效果明显。

　　在资金的压力下，房地产开发企业的投资和拿地行为更为谨慎。从房地产开发投资增速的下滑以及土地购置面积增速的下降，可以看出这一点。同时，土地市场上“地王”的退出，从市场层面上也验证了这一点。对于房屋新开工面积增速变化并不大的原因，专家也指出，这也与我国不断加大对“囤地”等违法行为的打击力度有关。

　　对于市场来讲，对未来的预期将会在很大程度上影响市场主体——企业的行为。“国房景气指数”，7月份比6月份回落0.34点，这已经是继今年3月份以来，连续4个月的回落。表明在房地产宏观调控政策的实施下，市场发生了明显的反应。市场对于今后房市仍会保持观望的预期占据主流地位。

　　对于这一预期，我们可以从7月份“国房景气指数”的诸多分类指数中窥知端倪。在房地产开发投资、资金来源、土地开发面积、商品房待售面积、房屋施工面积这五类指数中“二降三升”。前两项的回落，反映出房地产开发企业对市场前景的谨慎态度和面临的资金压力，而商品房待售面积的上升，虽然并不意味着“房屋空置率”的上升，但是也表明房屋供应的增加，而此次房地产宏观调整政策对于抑制不合理的需求方面发挥了较大的作用。对于土地开发面积、房屋施工面积指数的上升，业内人士也指出，项目都有周期性，此外我国相关部门加大监管力度也对此产生影响。

　　从当前房地产市场上“谣言”的产生以及对于“第三套房贷”的政策是否改变的猜忌中，也反映出当前房地产市场的胶着状态变得更为敏感。“任何的风吹草动”都反映出不同利益方的预期。

　　在这一敏感阶段，住建部以及银监会的表态，尤其是差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化的明确，都传递出房地产宏观调控政策并没有放松的信号。8月9日，发改委对“新疆喀什房价两月快翻倍、炒房团整栋买楼”属不实报道的辟谣，从另一方面也显示“遏制房价过快增长，抑制投机型需求”仍然是房地产宏观调控的主要方向。这些政策层面上信息的释放，表明国务院出台的有关房地产调控措施，将会继续得到严格执行。

　　交通银行发展研究部高级宏观分析师唐建伟所预计，下半年调控政策应该会维持高压态势，短时间内不会出现松动。记者在采访中，发现不少机构和专家对此都持有相同看法。

　　政策维稳信号的释放，对于此轮房地产宏观调控政策效果的巩固具有重要意义，同时也会对市场产生很大的影响。因此，市场人士预计下半年我国房地产市场将出现下行的走势，但是房价大幅下降的可能性并不大，因为大量刚性需求的存在，仍会使房价难以出现大幅度回调。

　　同时，市场人士也指出，如果我国房地产宏观调控政策不变，房地产市场供需双方的“角力”还将会持续下去，潜在购房者大多仍会选择“观望”，因此，下半年我国房屋成交量有可能会保持下行的态势。