万达董事长王健林：解决高房价问题需治本之策

　　最近几年，国内大城市房价不断上涨，居民解决住房问题难度越来越大。今年以来实施新的宏观调控后，社会舆论先是指责开发商暴利，后又质疑地方政府的土地财政。房价问题已经从一个市场问题转化为社会问题。

　　纵观纽约、伦敦、巴黎、东京、首尔、新加坡、香港等国际大城市，平均房价比北京、上海高出几倍甚至十几倍，但是在这些国家和地区，高房价并没有成为社会的热点问题。中国房价问题为什么如此引人关注？有必要认真分析中国高房价形成的原因，找到治本的办法。

　　首先，财税制度不合理是造成高房价的重要原因。

　　按我国现行的财税体制，增值税中央拿走75%，省级拿走10%左右；所得税中央拿走60%，省级分20%左右。这意味着各级地方政府，即使下最大的力气发展产业，也只能从税收中分得不到20%的收益，而发展房地产、卖地的收入基本上全部归地方政府所有。这样的财税制度设计，促使逐步形成“土地财政”。

　　分税制改革前的1993年，当年全国财政总收入中，中央只占22%。为此，中央做出实行分税制改革的决定，设计的目标是用20年左右的时间，使中央财政占全国财政总收入的比重达到40%。经过16年的发展，到2009年中央财政占全国财政总收入的比重已达到52.4%，大大超出了改革的预期。相反，地方财政收入占比大幅下降，地方财政遇到困难，首先想到的是靠卖地来弥补。

　　所以，只有下决心改革现行财税制度，调动地方政府发展产业的积极性，才能从根本上扭转地方政府对土地财政的依赖。

　　其次，保障房制度不到位是造成高房价的核心因素。

　　从世界主要发达国家和全球主要大城市看，居民解决住房的主要渠道是保障房。比如香港的房价比北京、上海高几倍至十几倍，但香港55%的市民是通过公屋和居屋两种保障房来圆住房梦的；伦敦、巴黎、马德里是世界房价较高的几个城市，但这些城市超过五成的居民居住在保障房里；新加坡更是有70%以上的居民住在政府的保障房里。这些国家和城市房价地价都很高，但是当地政府把超过三分之一左右的财政支出和土地收益的绝大部分用在建设保障房方面，50%以上的居民通过政府的政策保障房实现“居者有其屋”。

　　反观我国，从1998年住房制度改革以来，保障房占全部城镇住房建设总量的比例都相当低，即便是近两年大力强调建设保障房，保障房的开发面积也只占全国城镇住房建设总量的百分之几。城镇大多数中低收入居民通过保障房解决住房问题无望，便把几代人的积蓄拿出来购买商品住房。这给百姓造成了沉重的负担，所以大家痛恨高房价，房价成为社会问题也就不足为怪。

　　如果中央政府明确5年内各级地方政府保障房建设达到房屋建设面积的50%，土地收益的绝大部分和财政支出的相当比重用于建设保障房，并且将这几个指标作为政绩考核的刚性指标，完不成任务就追究当地政府主要领导和相关部门负责人的责任，相信中国的房价问题就不再是社会热点和社会问题。

　　此外，居民收入相对偏低和住宅土地供应不足也是高房价形成的重要因素。

　　改革开放30年来，我国的GDP保持年均9.8%的增长速度；财政收入年均增长18.6%；房价从1987年开始，年均增长11.2%，而同期居民收入增长速度要远远低于前面三项指标的增长速度。改革开放的最终目的是提高居民收入，实现共同富裕。而现实情况是居民收入增长速度跟不上GDP和房价增长速度，导致居民相对购买力逐年下降，老百姓自然对高房价怨声载道。

　　来自国土资源部数据表明，2009年城镇人均住宅用地面积只有1平方米左右，与上个世纪80年代相比差不多。但十几年来，人均住房面积在增加，从中可以看出，全国城镇住宅用地供应是趋紧的，在供应趋紧的情况下，价格走高就不难理解了。因此，只有加大住宅用地供应量，提高人均住宅用地指标。只有这样，才能达到遏制房价过快上涨的目的。(王健林 作者系大连万达集团董事长)