万科上半年销售额达367.7亿元 创"史上最好水平"(2)

　　郁亮表示，调控政策出台之后，投资性需求基本淡出，市场回归到自住购房者主导的状态。而中小户型普通住宅总价较低，也受到政策的鼓励，更受自住购房者的青睐。郁亮还表示，万科将继续坚持以中小户型普通住宅为主的产品结构，认真研究客户需求，开发适销对路的产品，同时采取多种方式积极促进销售，始终按照购房者愿意接受的价格售出房屋。

　　前低后高 业绩可期

　　房地产公司各阶段竣工量在时间分布上存在不均匀性属于正常情况。万科年初计划全年竣工面积504万平方米，而截至6月底，已完成的竣工面积为128万平方米，仅占全年计划数的25.4%。受此影响，上半年万科实现结算面积150.5万平方米，比去年同期下降39.4%，结算收入164.5亿元，比去年同期下降23.8%，营业收入167.7亿元，比去年同期下降23.1%。不过万科中报表示，“公司大部分项目竣工集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长”。

　　与结算较少相对应，上半年万科已售未结资源大幅增加。截至中期，万科共有530万平方米已销售资源未参与结算，合同金额合计约573亿元，分别较年初增加41.3%和50.0%。考虑大幅增加的已售未结资源，万科今年的营业收入将呈现前低后高的局面，全年业绩实现增长在可期待之中。

　　万科中报称，今年年初制定的新开工计划已经考虑到市场调整的可能性，因此尽管报告期内市场氛围发生了巨大变化，但公司暂无需考虑对新开工计划进行调整。目前万科开发进度按计划进行，部分年内新增的项目也将在本年开工。

　　中报显示，万科上半年实现净利润28.1亿元，同比增长11.4%；房地产业务毛利率为28.95%，同比提高5.26个百分点。郁亮表示，房地产结算存在滞后性，万科去年中期结算中包含大量2008年市场低谷期售出的产品，利润率处于近年来的低位，今年中期毛利率的上升主要体现了09年市场回暖所带来的项目利润率回升，也在一定程度上反映了公司近年来在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效。

　　避实就虚 均衡布局

　　2009年下半年，一线城市土地市场异常火爆。一些主要城市09年三季度拍卖地价较二季度上涨近一倍，溢价率超过100%的地块层出不穷。而今年上半年以来，土地市场有所降温，主要城市土地成交均价明显下降，到今年6月，很多城市的土地拍卖溢价已经接近为0。

　　09年万科在土地市场上保持了充分的克制。不仅购地总金额占销售金额的比例在前几大公司中明显最低，且所购入的土地也绝大部分位于房价、地价上涨较少的二、三线城市。2009年全国土地市场上单价或总价最高的20个地块，没有一块被万科获得。

　　而今年上半年，随着土地市场的逐渐降温，万科项目发展力度有所加大。上半年，万科共新增项目38个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计893万平方米。

　　在拿地策略上，万科依然延续了去年以来的项目发展思路。控制拿地风险仍是万科在项目获取决策中极为重要的指标；而全面的布局，行业中首屈一指的战略纵深，让万科在土地市场上获得了更大的腾挪空间。上半年万科新获取的项目大多仍位于去年以来房价、地价较为稳定的二、三线城市，平均楼面地价在2300元左右，继续保持在较低的水平。

　　上半年万科新进入昆明、贵阳、唐山、吉林市等新城市，其布局更趋广泛和均衡。而在中期之后，万科7月又在廊坊获取了一个项目。