四问《北京市物业管理办法》管理黑洞能否堵上？(3)

　　2009年12月，新物业与老物业接洽，希望能顺利完成物业交接。但鸿基旺物业拒绝交接，丰台区小区办、新村街道办出面协调未果。

　　2010年3月，新物业向丰台法院起诉，要求老物业撤离。但时至今日，距业主大会通过新物业合同已有8个月，老物业仍未撤离。

　　鸿业兴园小区业委会赵主任向记者介绍，目前小区已经处于半瘫痪状态，最突出的问题是由于车辆停放缺乏管理，业主间因车位发生过一起流血冲突。

　　而根据《北京市物业管理办法》的规定，新物业“不得强行接管”。“不得强行接管之后怎么办？没有配套细则，就有纵容和激励原物业服务企业拒不交接的反作用。”多名有“实战”经验的小区业委会负责人对记者表示，此条款中的“协商”并无任何法律约束力。

　　于启波律师建议，业主大会决议和程序合法的前提下，应由建委组织交接，减少后续问题。

　　由于新物业无法进驻，2009年，包括乐府江南小区在内发生过10余起物业交接冲突，停水断电、垃圾成山、停车管理陷入真空。

　　耐人寻味的是，至今未听说有一家拒不撤离的老物业因此而遭受“罚款”。

　　问题4

　　业委会的命运会改观？

　　从以前的被阻挠

　　变成将来被操纵

　　新《办法》出台后，罚与不罚，究竟谁说了算？

　　以一个13万平方米的中小型社区为例，如一个月物业费3元/平方米，一个月的收入是39万。如果以停车费来计算，以每车位每月500元计算，780辆车一个月的停车费是39万。

　　按照《办法》规定，就算物业公司一条都不遵守，所有的罚款最高限加起来仅为39万元。有业主尖锐地评论说，在物业费和巨额的公共收益面前，新《办法》的权威性“如同一张废纸”。

　　曾代理过多起物业案件的于启波律师表示，《办法》中对物业公司违法行为的处罚规定，易导致人们误以为物业公司的严重违法行为最高处罚就是罚款十万元了事。事实上，按照有关法规，物业公司的违法违规行为可有停业整顿、吊销执照、资质，没收非法所得等处罚。

　　不过，更危险的是关于“双启动”的规定。根据《办法》第十四条规定，开发商可以推荐业主代表申请成立业主大会，符合条件的业主也可申请成立业主大会。

　　这一规定被称为“双启动”。

　　“开发商为了盘踞小区共有部分牟利，以前的做法是极力阻挠业主大会成立；阻扰业主大会炒掉前期物业；极力让前期物业赖着不走。”鸿业兴园小区业主李蒙认为，今后这一局面将发生根本改变。

　　“开发商会想方设法成立自己的伪‘业主大会’和伪‘业委会’。”李蒙说，稍有社区工作经验的人就会意识到，“双启动”很可能变成“单启动”，也就是只有开发商推荐的业主代表和召集的业主才能启动成立业主大会。

　　海淀学知园业委会主任苗正华认为，开发商与业主是小区共有部分利益博弈的双方，而今后将由开发商来推荐业主代表，“创造”与自己博弈的另一方。其中的微妙之处，在不久的将来便会一清二楚。 （记者 丁文亚）