四问《北京市物业管理办法》管理黑洞能否堵上？(2)

　　问题2

　　街道的角色到底是什么？

　　就是不备案

　　业主没法办

　　小区成立业主大会的最常见难题是什么？备案。

　　备案为什么难？用海淀区当代城市家园一位业主的话来说，一个秘诀，就是“拖死你”。

　　新的《北京市物业管理办法》规定，材料齐全的“应当当场予以备案”。这一规定针对的是此前存在的普遍问题——有关部门就是不备案，业主无法可办。

　　2009年4月，海淀区当代城市家园选举产生了第二届业委会。

　　4月17日，业委会成员就将第二届业主大会备案材料上报清河街道办事处备案，办事处却不给备案，理由是小区业委会换届没有按照清河街道办2008年5月21日和今年3月2日的两个《公告》指导意见进行。指导意见要求，该小区换届须由社区居委会主任任组长，社区居委会具体负责换届。

　　对此，业主代表认为，《物权法》、《物业管理条例》和《指导规则》都没有明确要求换届选举中需要组成由居委会参与的工作组，以此为由不予备案于法无据。

　　业委会成立后的8个月内，业委会及业主代表多次向街道办、区政府等部门递交材料，争取备案，但一直无果。2009年10月，新任业委会向海淀区法院递交行政诉讼状，要求街道为新任业委会备案，遭法院驳回。后业委会上诉至一中院，至今仍未审结。

　　从第二届业委会诞生直至1年多后的今天，当代城市家园仍得不到街道备案。

　　根据北京市业申委的不完全统计，90%的小区在成立业主大会时遭遇这一“圈套”。原本简单的告知性备案，在实际操作中成了某些政府部门执掌业主大会成立生杀大权的“准生证”。

　　“备案既不是行政许可，也不是行政审批。但相关部门却将其当做一种行政权力。”当代城市家园新任业委会主任孙茂告诉记者，街道不备案引发的后果是，街道不进行备案，小区物业以此为借口拒绝与业委会签订正常的物业服务合同。而不签订合同，小区业主始终无法享受规范的物业服务。

　　值得注意的是，在此次出台的新《办法》中，规定必须提交的材料之一为“筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告”。

　　“如果组长一人拒不签字，业主大会选举出来的业委会就无法备案吗？”当代城市家园业主周女士质疑。这也是记者听到的最多的质疑：一个小区的业主委员会备案控制在一人手中，符合民主原则吗？

　　周女士认为，“这一条规定赤裸裸地暴露出想让业主大会、业主委员会的成立完全操纵在街道办手中，因为筹备组组长已经明确规定必须由街道办指定。”

　　问题3

　　老物业耍赖不走没办法？

　　流血冲突不断

　　老赖不曾遭罚

　　老物业耍赖不走，谁来买单？记者调查发现，老物业拒不履行交接义务，而在诉讼仲裁期间，双方产生纠纷造成的损害，总是明确地转嫁到了业主身上。

　　拥有1600多户业主的丰台区鸿业兴园小区现在正经历着这样的“阵痛”：

　　2009年2月，鸿业兴园小区召开第二次业主大会，通过决议授权业主委员会在与小区开发商、前期物业鸿基旺物业公司协商无果的情况下启动物业招标程序。2009年5月，双方无法达成协议，业委会启动物业招标程序。当年7月，北京亿展资产管理公司中标，成为小区新物业，业委会与之签订了新的物业服务合同。2009年10月，小区召开了第三次业主大会，决议通过了新的物业服务合同。