四问《北京市物业管理办法》管理黑洞能否堵上？

　　5月，《北京市物业管理办法》出台。将于10月1日起施行。

　　物业服务以成立业委会为分水岭分为前期物业和后期物业。

　　记者对本市多个小区调查发现，北京市80%以上的前期物业服务存在巨大黑洞。《北京市物业管理办法》究竟能否真正解决社区中的诸多问题？

　　问题1

　　笑话是怎么来的？

　　15年来无人知

　　前期物业费开发商出

　　“前期物业费由开发商掏钱”——这是《北京市物业管理办法》出台后媒体报道的一大“亮点”。市住建委负责人对媒体表示，在小区业主大会没成立的前期物业阶段，开发商要按标准向业主提供物业服务，但不能向业主收取物业费。

　　一贯锱铢必较的开发商为何如此仁慈？业主真的是占了便宜？

　　事实是，北京市99%的业主，甚至绝大多数小区的业委会主任，都不知道有这样一个规定：

　　“居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。”

　　这是1995年市政府第21号令颁布的《北京市居住小区物业管理办法》第十四条的一项规定。“这意味着新建小区的物业公司在开始接手小区服务时，本身就有一笔巨额启动经费——来源就是业主交纳的建安费的一部分。”北京市业申委召集人任晨光说。

　　事实是，15年来，北京新建小区绝大多数购房者，交了首付，办好按揭，然后再交纳第一年的物业费及一大堆各种税费，然后才能领到新居的钥匙。广大业主并未意识到，在领新房钥匙的同时，又重复交纳了一笔物业费。

　　以任晨光所在的北京市海淀区健翔园为例，近10万平方米的小区，每平方米1600元的建安费，总启动费用约为330万元。

　　从2005年开始，健翔园小区业主通过诉讼，要求移交被非法侵占的330万元“物业管理启动经费”，以归入公共维修基金。5年时间，经过一审、二审、重审，至今官司还没打完。

　　330万是个什么概念？任晨光表示，这实际上相当于全体业主两年的物业费。这也意味着，小区业主凭空多交了两年的物业费。

　　一条原本如此的规定，现在成了“业主占了便宜”的天大笑话。而具有讽刺意味的是，这条规定颁布至今15年。到今年10月1日，这条规定将随着新办法的出台而被废止。