刚需入市成交放量 楼市大降价只是一种传说？

　　度过桑拿之夏，楼市即将迎来下半年放量供应，但大幅降价很可能是一种奢望。

　　7月31日，星期六，在北京工作了七年的李建敏起了个大早。他计划在6点之前赶到位于北京南五环外的大兴区黄村，离他住处约一个小时车程的郊区。

　　前一天，李建敏在缴纳了5万元的订金后，参加了“保利茉莉公馆二期”(下称茉莉公馆)的网上摇号。“总共59组，我排在了54组，肯定买不到90平方米两居的户型了。”他失望地说。茉莉公馆的工作人员当时提醒他，开盘当天场面会很火爆，建议他早点来排队，而项目的开盘将从凌晨4点半开始。

　　31日，已入“中伏”节气，是一年中最热的几天。售楼处沿路的马路上早早就排起了大队，人们顶着烈日，一边大口喝着冰水，一边研究户型。茉莉公馆虽远离城区，但地铁概念、90平方米的主力户型、以及“不算太高”的总价，都较为符合首次置业消费者的需求。当然，价格并不便宜，开盘均价约17000元/平方米。

　　“调控了这么久，年初短短的三个月，郊区房价就从1万涨到2万多，现在最多是从最高点下调了20%，停在1.8万元左右，但还是很高。”李建敏无奈地说。

　　上午10点半左右，刚叫到27组，最受欢迎的90平方米两居户型已全部售罄。满脸汗水的李建敏彻底失望了：“价格没怎么跌不说，现在想买都买不着了。”

　　又过了不到半小时，茉莉公馆无花可折，400套住房全部售罄。

　　新房密集入市刺激交易量回升

　　尽管楼市深度调控已经过去了近四个月，李建敏买房的经历并不特殊。在茉莉公馆开盘前一周，位于北京市房山区长阳镇的万科中粮长阳半岛项目，以低于预期价格约10%的低价入市——1.35万元/平方米带精装修，两天之内，854套房源即全部卖光。

　　由于万科一向的示范效应，这被视为市场逐渐从冰冻状态中苏醒的信号。成交量数据显示，从7月第二周(9日-15日)开始，一线城市的住房成交量已呈现震荡上扬之势。

　　根据中原地产的监测数据，全国九个重点城市总成交量环比增加6%，四个一线城市中，除广州环比小幅下降5%外，京、沪、深三地反弹幅度分别为27%、26%、33%。

　　与一线城市情况迥异的是，二线城市的成交依旧冷淡，除杭州市场受供应增加大幅反弹外，其余四市均有小幅下跌，幅度在10%以内。

　　到了7月最后一周(23日-29日)，一线城市新房市场的成交量反弹已相当明显，除深圳外，京、广、沪三大城市成交量环比大增在五成以上，上海当周的成交量已恢复到4月新政前的水平。二线城市也扭转了颓势，津、渝、蓉三市环比增幅在两成左右。

　　一方面，大量新盘入市刺激了交易量的回升，另一方面，开发商面对调控形势，调低定价，对消费者重新产生了吸引力。

　　一家大型上市房地产公司高管对财新记者表示，“大的开发商下半年推盘时间较早，如万科、保利，六七月新推的量会很大，市场整体推盘量将在8月以后明显上来。从全国来讲，今年下半年的推盘量将相当于去年下半年和今年上半年的总额。”不过，他强调说，“一线城市的新增供应量增加不会很多。”

　　金地集团董事徐家俊预测，“下半年一线城市的新房供应量会增加至少1倍，而价格还会有10%的降幅。”

　　更有乐观的看法认为，下半年楼市的供应量将增加不止1倍。一家国际投行的中国策略师认为，“从三季度开始价格将在目前的基础上再降低15%，而交易量则将恢复到原来的70%-80%，达到新的平衡。”

　　大降价只是一种传说

　　要想达到新的平衡，需要开发商合理的“测量”市场的温度，即降价幅度。特别是在市场下行时，如何“合理定价”成为考验开发商的最大课题：一方面需要试探消费者的心理预期，并保证企业的利润水平，另一方面，则需要经受住大量新盘入市的压力。

　　华远地产董事长任志强认为，开盘时是开发商“惟一一次的定价机会”。“开盘时的合理定价对开发商尤为重要，定低了收益率降低了，定高了房子卖不出去，再想降价就没那么容易了。”任志强曾对财新记者说。

　　对于定价，开发商有着不同的判断，龙湖集团一位高管向财新记者表示，“从市场情况看，现在5%-10%的下跌就足以促使消费者出手了。”他透露说，自从调控以来，尽管成交量明显下降，但是来电来访的数量一直没断，感觉市场的巨大需求量仍然存在，“还是暗流涌动”。

　　万科等知名开发商的定价策略，会在很大程度上对周边楼盘的定价起到指导作用。前述大型上市房地产公司高管表示，“大公司对市场的判断较为迅速，在六七月的定价就采取了务实的策略。但是小公司还没有跟进，因为小公司没有新盘推出，想一边观望一边销售以前的项目，所以降价的必要性不是很紧迫。到了9月，他们就会跟进了。”

　　肖小平也认为，楼价继续下行的空间有限。“从7月成交量数据来看，与最低迷的时候比上升了30%，尤其是刚性需求开始变得比较强烈。当刚性需求开始入市，成交量开始回升后，价格要再往下走就有难度了。”记者 李慎 符燕艳