房贷压力测试加码 三高考验房地产信贷

　　一则“银监会建议京沪杭深四地暂停第三套房贷”的传闻让原本已经高度紧张的房地产市场再次绷紧神经。市场俨然将银行第三套房贷政策视为试探房地产新政策走向的“风向标”。而部分城市重启房贷压力测试、预设下跌幅度提升至50%的传闻，更令人揣测，楼市调控的时间跨度和深度是否可能趋于严格？

　　京沪杭深叫停第三套房贷？

　　对于“京沪杭深四地暂停第三套房贷”的传闻，银监会并未直接正面回应，只是公开重申了此前对于第三套房贷的政策，即部分房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行可根据风险状况暂停发放第三套房贷；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付比例及利率应大幅提高，具体由银行自主确定。

　　“其实这更多的是在强化政策，影响心理预期。”某国有大银行上海分行人士表示。由于购买第三套房成本大幅增加，第三套房贷业务量目前实在少得可怜，从银行业务的角度而言，第三套房贷停不停差别都不大。据了解，该行自房地产新政策实施以来，第三套房贷的业务量只能以个位数来计算。

　　另一位银行业内人士表示：“购买第三套房的成本太高，即使按照利率上浮20%计算，和以前的七折相比，成本前后相比已经相差了50%。再加上认定标准这么严格，哪里还有什么业务？现在不是银行停了第三套房贷，而是客户停止了第三套房贷。”

　　记者调查发现，目前上海银行业第三套房贷业务基本处于“停滞”状态。多家银行表示，已经接到总行层面通知，开始停贷第三套房。农业银行上海分行明确表示，近日已经接到农总行关于暂停办理第三套房贷业务的通知，目前已经暂停办理第三套房贷。招行上海分行人士也表示，该行第三套房贷此前就已经停止申请。

　　另一家股份制银行上海分行负责个人金融业务的副行长则表示，该行此前虽未完全停止第三套房贷，但房贷新政策实施以来的审批异常严格谨慎，“几乎已经相当于停掉”。

　　房贷压力测试加码

　　在“第三套房贷暂停”风声中，监管层还重启部分城市房地产贷款压力测试，压力预设条件更大大加码。

　　一位股份制商业银行上海分行个贷部门负责人告诉记者，从上月开始，监管层已经要求各银行开展新一轮压力测试，而测试假定条件在原来“房价下跌30%”的基础上更为严格，对一线城市房价上涨过快的地区，预设“房价下跌50%”的条件下进行压力测试。

　　此前，各商业银行按照房价下跌30%的情况进行压力测试，结果较为乐观。银监会7月底公布的压力测试汇总结果显示，在房价下降30%、利率上升108个基点的重度压力下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%；46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点，贷款损失率增加30%。

　　而据银行业内人士透露，此次测试除个人按揭贷款、房地产开发贷款等房贷业务外，还将针对房地产关联度大的行业信贷，如钢铁、水泥、建材等行业的信贷进行测试。

　　业内人士表示，其实各家银行对于房地产信贷风险承受能力有所不同。那些近年来较为激进介入房贷的银行面临的风险较大，而国有大行普遍承受能力较强。民生银行行长洪崎7月底在接受记者专访时则透露，如果房价下降40%，对信贷质量“会产生一些影响”，但总体完全能够承受。

　　“三高”考验房地产信贷

　　“加大风险预期，适当提高压力测试要求，或许更能反映近两年房地产信贷资产的真实情况。”上述商业银行个贷部负责人说。

　　他认为，一线城市房价在2009年以后迅猛上涨，而有相当部分银行贷款是在房价迅速上升期发放的，因此客户对房价下跌的承受能力较弱，房地产信贷质量压力较大。

　　记者调查亦证实了这位人士的判断，在部分重点地区和城市，房地产贷款对银行信贷的依赖度更高，呈现高价位下的高增速、高集中度这“三高”趋势。

　　一是高价位，国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组发布的研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为每平方米4474元，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。而国家统计局发布的《2010年上半年全国房地产市场运行情况》显示，房屋销售价格同比继续上涨，虽然涨幅开始回落，但5月份、6月份，全国70个大中城市房屋销售价格依然分别同比上涨了12.4%、11.4%。

　　二是高增速，尤其是个人房贷增长创历史最高水平。2009年12月末，全国房地产贷款同比增速达到38.1%，其中北京、江苏、浙江和广东等地区增速分别达到41.4%、49.4%、40.6%、31.4%。

　　三是高集中度，在部分城市房地产新增贷款占比超过50%。如数据显示，去年下半年上海房地产贷款增量占下半年各项贷款增量的65%，截至2009年12月末，上海房地产贷款规模占全国房地产信贷总量超过10.4%，居全国之首。

　　一位业内人士对记者表示：“房地产信贷规模大、占比高，这还不包括建筑业贷款，如果再加上以房地产为抵押物的其他贷款，涉及房地产行业的贷款总量将非常庞大，贷款及风险集中度必须引起高度重视。”

　　但业内专家同时指出，压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，“房价下跌50%”只是极端情景假设，并不代表监管层对房地产市场走势的判断。从我国目前经济基本面判断，我国房价不可能出现下跌50%的极端情况。(记者 姚玉洁 王涛)