1.9亿平米商品房待售 库存压力或逼开发商降价

　　国家统计局4日晚间公布的数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。专家认为，这一库存量比2009年末的19947万平方米库存略有下降，属正常水平，但因受新一轮调控政策影响，部分城市商品房成交量已大幅下滑，随着下半年供应量进一步增加，预计到年末开发商将面临较大库存压力，或将主动降价消化库存。

　　空置率仍未明朗

　　此次，国家统计局虽然公布了商品房待售面积情况，但并未给出空置房和空置率的具体数据。

　　国家统计局称，商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比。所以不便用商品房(住房)待售面积计算房屋空置率。准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，目前权威的空置房和空置率数据缺失给分析市场带来障碍，加上一些道听途说的数据，更是给市场制造了混乱，有关部门应当早日进行全国性的住房普查，公布权威数据。

　　此前有媒体报道称，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，进而推测当前空置房可供2亿人居住。消息出来后国家电网公司立即进行了辟谣，多位专家也纷纷出来以数据说话，证明这一空置房数量被过分夸大。

　　根据国家统计局的数据，从1998年到2008年，全国商品住宅总竣工面积为37亿平方米，而1998年前，大多数住房的套均面积在60平方米左右。过去20多年，全国城市住房建设总规模仅为50亿至60亿平方米。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，“6540万套这个数据令人震惊。”

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄也认为这个空置房数据不足为信。“以60平方米一套计算，6540万套房约40亿平方米，而2009年全国竣工商品住宅仅5.96亿平方米，以这样的速度也得建6-7年才能达到40亿平方米的规模。”

　　根据华远集团总裁任志强的估算，我国城镇居民家庭真正空置的房子只有230万套左右，空置率不到4%。但也有分析人士认为这一估算值偏低。

　　年末库存压力或迫使开发商降价

　　国家统计局公布的数据显示，2009年，全国商品房销售面积为93713万平方米，如果按照此销售进度，19182万平方米的库存仅够市场消化两个半月。截至6月末，商品住宅待售面积为10646万平方米，比2009年末的11494万平方米也略有下降。按照2009年销售商品住宅86185万平方米的速度计算，10646万平方米的商品住宅库存可供销售一个半月。

　　招商证券房地产分析师贾祖国认为，按照套均100平方米估算，截至6月末商品房待售面积不到200万套，其中住宅约100万套。而2009年全年全国住宅销售就有804万套。100万套待售住宅的量相对很小，也远低于市场预期，因此未来房价大幅下降的可能性较低。

　　杨红旭认为，今年自4月中旬新一轮调控以来，部分城市商品房成交量大幅下滑，消化库存能力也大幅削弱。1-6月，全国商品房销售面积3.94亿平方米，下半年同比增幅还将持续回落，预计全年成交量将比去年出现两成左右的下滑。另外，由于新开工量从去年11月份以来一直维持在高位增长，预计未来一年内市场供应量将大幅增加，因此从年末开始开发商的库存压力将明显加大。“6月份全国商品房新开工面积为1.9亿平方米，与6月末待售面积相当，最快一年后这些新开工面积就可转化为待售面积，市场供应将明显增加”。

　　杨红旭认为，目前仍是开发商与政府博弈阶段，如果调控政策的压力能够持续到第四季度，开发商必然会主动降价释放库存压力。但下半年房地产市场会进一步分化，最让人担心的是一些地方政府可能顶不住经济增长放缓的压力，变相救市，放宽楼市调控政策。

　　楼市已现分化苗头

　　最新统计数据显示，7月京沪深三地商品住宅并没有出现业界此前预测的整体量价齐跌态势，北京楼市量升价跌，上海量价齐升，深圳量跌价升。专家认为，三地不同步说明楼市调控已经进入深度博弈阶段，在没有进一步调控政策出台的前提下，楼市或将企稳回暖，房价不会大幅下调。

　　据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，7月北京期房商品住宅成交量环比6月上涨了16.7%，而成交均价则环比下降3.2%。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，7月上海商品住宅成交面积为43万平方米，环比6月略微增加2.38%，成交均价为19313元／平方米，环比6月上涨0.76%。

　　深圳市规划与国土委的数据显示，7月，深圳市新房销售面积14.2万平方米，同比下降80.13%，环比降幅也达到6.82%。但成交量的接连下滑并未带动房价的走低，反而同比上涨15%。

　　薛建雄称，开发商有意放缓开发节奏，造成供应趋紧假象，是房价居高不下的主要原因。以上海为例，在7月中下旬上市的项目，基本上都能获得80%的去化率。这同时也表明大量的购买力被低迷的成交量积压，市场观望的背后是巨大的需求在等待合理的房价。

　　中金公司的最新报告认为，受政策调控影响，年初全国住房价格的快速涨势已消退，继6月价格出现微幅下调后，7月市场并未出现持续下调，市场买卖双方正处于深度博弈状态。交易量目前尚不存在显著、持续复苏的基础，未来一线城市房价仍将呈现振荡下探的趋势，在全国市场整体回暖之前，二三线城市房价也将延续波动态势。

　　有市场人士认为，从4月份到10月份前后，累积半年的刚性购房需求存在集中入市冲动，并可能使房价转身向上导致调控政策效果不佳。中国房地产协会副会长朱中一表示，目前调控政策在短期内已初见成效，特别是遏制部分城市房价快速上涨效果明显。但房地产市场能否健康发展，仍面临不确定性，目前首要的任务是稳定市场预期。(记者魏宗凯)