上市房企中报业绩大面积飘红

　　7月份，大多数上市房企都发布了中期业绩预报，8月份则进入半年报的集中披露期，四大龙头企业中的招商地产率先发布半年报，业绩和净利润皆翻倍，势头喜人。据国信证券统计，截至7月27日，有70家房地产上市公司发布了中期业绩预告，42家公司预喜，占全部预告公司的6成。由此看来，房地产上市企业整体业绩颇佳，随着更多企业披露半年报，7月份即开始的房地产股上涨势头还将持续。

　　6成房企预喜

　　从各大房企发布的中期业绩看，同比去年的业绩，整个行业业绩大面积飘红，增势喜人。

　　据国信证券统计，截至7月27日，70家房地产上市公司中已预告或公告2010年中期业绩，其中预增的42家(包含9家扭亏)，占已发布业绩预告或公告的70家公司的60%。其中7家预增幅度在500%以上，24家预增100%-500%，11家预增0-100%。业绩下降或亏损的27家，其中16家亏损。

　　截至目前，仅有10余家企业发布了半年报，四大龙头企业“招保万金”中，只有招商证券发布了半年报。据招商地产半年报显示，实现营业总收入69.81亿元，同比增长142.76%，报告期内公司营业收入较上年同期显著增长，主要因为房地产开发业务结转量大幅增长；营业利润18.29亿元，同比增201.18%；净利润10.5亿元，同比增长115.71%。

　　扭亏企业中，业绩增幅最大的是中粮地产。该公司表示，由于投资单位分红收益较上年同期大幅增加，公司今年上半年将实现扭亏，预计今年上半年净利润为7400万元，同比去年上半年增加2306.78%。2009年上半年，中粮地产净利润为-335.33万元。

　　多数房企业绩未能过半

　　从业绩增势上看，4月份开始的史上最严厉的房地产调控，似乎并没有影响到上半年的业绩，但与年初制定的销售业绩相比，多数房企均未及格。

　　业内人士认为，2009年的火爆销售为上市公司积累了大量的可结算资源，由于2009年销售的大部分项目将于2010年进行结算，这就注定了即便遭遇了最严厉的调控，但2010年大部分地产股业绩依然出现较高的增长，调控的影响将在下半年业绩反映出来。

　　日前，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示，在排名前20位的房地产企业中，上半年只有恒大地产的业绩超过全年任务的50%以上。据瑞银证券跟踪的16家房地产企业中，目前也只有SOHO中国和合景泰富销售额超过年度目标半数，分别达到79%和65%。合生创展、金地集团、恒生地产甚至仅完成目标的两成左右。

　　但是截至目前，尚未有企业调低年度目标，恒大地产反而高调地将年度目标调高至400亿元，比年初360亿元的目标提高10%以上。即便是只完成全年目标1/4的金地，其董事长凌克也明确表示，金地对于完成全年目标压力不大。

　　纷纷加大推盘量

　　上半年未完成的业绩压力将在下半年得到集中体现，对此，各上市房企唯一的对策就是加大推盘量。

　　龙湖有关负责人表示，三季度将在常州、青岛及沈阳推出新项目，随后杭州项目也将在四季度推售。全年可销售项目数量将由2010年第一季度的17个项目增加至年底的35个。

　　金地董事长凌克表示，上半年销售偏低主要是因为库存较少，主要推盘都是在下半年，而下半年推盘量新增200万平方米。据了解，7-8月金地在广州、佛山、北京、杭州、南京、武汉、沈阳等地都有新盘推出。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，万科的推盘节奏相对比较平稳，预计下半年的推盘面积将大于上半年。同时，他认为，2009年中期地产企业普遍加大了开工力度，按照正常的项目开发周期，这些产品大多会在今年下半年逐步转化为可售资源。因此，预计下半年市场的新增供应相比上半年将有较大提升。

　　资金压力加大

　　业绩飘红固然可喜，但从投资角度看，现金流的情况更值得重视，但大多数房企下半年的现金流状况并不乐观。

　　瑞银证券分析师章海云认为，投资者应更重视合同销售、资产负债和现金流情况，以便对开发商进行更深入的评估。“那些储备土地过猛而忽视自身财务状况以及需支付大笔土地成本费用却没有在资本市场积极融资的开发商将进一步下调楼盘售价。”

　　章海云预计，截至2010年6月，支付土地成本后多数开发商的净负债率都将高于2009年底的水平。

　　东方证券分析人士表示：“现在开发商贷款门槛都很高，审批也很严，如果市场销售没起色，多数中小型开发企业现金流压力更大。”

　　招商证券一位分析师告诉记者，近期银监会一再警示房地产开发贷款风险，表明下半年地产行业再融资环境趋紧，未来地产公司期望通过银行融资的可能性日渐紧缩，因此，部分房企资金压力颇为严重。

　　下半年走势莫测

　　目前对下半年的走势，各大分析机构观点差异颇大。

　　东方证券则明确表明，正在迎接地产反转行情的到来。东方证券认为，相对于2008年的调整，此轮调整见效快，因此反弹也会较早出现，目前，政策不再强化，且有修正和部分退出的预期，因此政策底已经出现；市场底部也在出现，预计下半年可售房源较上半年将有明显上升，成交量也会随之上升，同时，目前房价已经开始下降，房价的下降也伴随着成交量的上升。相对于2008年的调整，此轮调整见效更快，“地产股底部来临必然更早”。

　　瑞银证券对住宅市场仍持谨慎态度。瑞银证券分析师章海云表示，在实地考察中发现高档楼盘销售速度缓慢，市场更青睐设计合理而且价格适中的较小户型；地方银行对购买第三套住房的要求是首付六成，按揭利率为央行基准利率的1.2倍；地方政府一直没有扩大保障房建设规模。此外，上海银监局最近要求本地银行贷款一律以在建工程为抵押。因此，他们认为最近的政策松动预期给房地产板块带来的反弹不会持久，他们更看好商业地产开发商。

　　本报记者 鲁欢