品牌公司进军商业地产 北京30项目进入活跃期

　　从百货商场到商圈，从容纳大型SHOPPING MALL的步行商街到城市综合体，城市的每一次飞跃，必然带来商业地产的升级。国贸、华贸、星光新天地、世贸天阶……众多经典的地标性商业地产项目的出现，不仅承载了北京国际化都市的发展进程，更成为拉动区域经济发展的强力引擎，改善了北京人的生活和消费品质。

　　据不完全统计，下半年，北京开业、招商、开工的商业地产项目近30个。专家预测，以建设世界城市为目标的北京，正在迎来商业地产建设的一个波峰。

　　数据显示，受经济全面企稳回升以及遏制住宅过快上涨的调控政策的双重合力带动，北京商业地产从今年5月以来出现稳步回升，呈现“量价齐涨”的态势。预计下半年进入开业、招商、开工等活跃期的商业地产项目将近30个，与此同时，万科、中粮、华润、金地等一批实力品牌房企也纷纷抢滩商业地产，实施战略性布局。

　　商业形态不断丰富

　　开发模式不断升级

　　在2002年以前，商业地产开发基本不存在系统的规划和运营，其管理也仅局限于收取租金和提供简单的物业服务。随着经济的快速发展，原有的商品零售和批发市场已经不能满足商业零售业的发展对物业的要求；复合商城、购物中心、商业步行街和专业市场等新兴的商业地产形态在社会需求的推动下获得了快速发展。住宅配套型商业、大中型SHOPPING MALL、特色主题商业街、租售并举类的集中商业、专业市场模式、城市综合体模式等不断涌现。

　　这些不同模式的商业地产项目，其开发操作各有特点，并逐步实现了合理的项目操作，减少了社会资源的无谓浪费，也成就商业地产的长期繁荣。从最初由各小区临街底商、裙楼、门市房形成的配套商业，到以大型百货商厦为中心的区域商业，现今以超级购物中心为代表的专业商业地产、商业物业模式在经历了一系列变革之后，正在向复合型地产模式发展。

　　投资成交逐年加大

　　商业地产长期看好

　　来自21世纪不动产商业地产的数据显示，从2003年起，商业地产投资额在北京房地产开发投资总额中的占比不断增加。2008年，全市房地产开发投资总额1908.7亿元，商业地产投资总额为240.4亿元，占全市房地产开发投资总额的12.6%，是2003年占比的2.5倍。随着政府将促进消费列为未来经济工作的重点，未来商业地产投资的比重仍将上涨。统计显示，在度过了2008年行业低迷期后，2009年的房地产市场迅速回暖，开发商投资商业地产的意愿逐步恢复，土地市场成交活跃，土地溢价水平上涨。截至2009年11月，北京市共成交商业用途土地21块，规划建筑面积202.4万平方米，分别同比增长90%和113.1%；土地成交价格的平均溢价率为39.3%，同比上涨105.8%，土地交易活跃程度可见一斑。

　　同时，成交数据显示，2009年1-10月，北京市商业用房累计成交面积103.9万平方米，同比增长40.6%。专家分析，商业地产投资市场信心的恢复明显滞后于经济，成交的活跃以及库存的进一步减少，预计未来商业用房租售价格还将维持上涨的趋势。

　　另外，今年4月调控以来，住宅市场投资和需求得到有效控制，而商业地产的销售量却呈现上涨态势。有业内人士分析，调控对第二三套房的限制将在一定程度上使购买商业项目与住宅项目的门槛拉平，无疑提高了商业地产的吸引力。投资热点将随着住宅市场的降温逐渐转移到未来发展潜力较大的商业地产市场，房地产市场整体发展冷热不均，部分地区“商住倒挂”的现象将在未来一段时间得到缓解。

　　新城建设成为

　　商业地产新引擎

　　随着北京城市发展目标、理念和形式的转变，城市建设将更加突出城乡统筹，快速推进郊区城市化进程。中心城区的人口、产业及经济社会活动将逐步向新城和城市外围转移，郊区新城将成为北京经济社会发展新的增长极。随着北京城市规划的发展及各个区域性商业中心的形成，北京的商圈也不断更新发展。

　　专家分析，未来将很难完全界定传统商圈与新兴商圈之间的区别。北京较传统的商圈有西单、王府井、CBD、朝外、建外、公主坟等，然后随着时间的推移，在北京的环形城市结构的周边形成了众多的商圈，新兴商圈不断形成，市场竞争日益激烈，“多中心”特征日益明显。随着住宅区域的不断外扩，商业规划也随之跟进，多个商业区域中心或新兴商圈在北京各个地区兴起，通州、大兴等区域商圈正在快速崛起。以通州为例，按照政府“建设现代化国际新城”的规划，首批启动的运河核心区将计划开建14个不同业态内容的城市综合体项目，这将极大改善通州目前商业、商务配套设施不完善的现状，同时，此举也将对北京“CBD东扩”的规划起到积极的推动作用。

　　品牌房企加大

　　商业地产战略布局

　　中国商业地产联盟秘书长王永平认为，所有的商业地产的开发企业都是从住宅起家并向商业地产转型的。他形象地将这些企业分成三类。第一类为主动转型。以万达为代表。作为抢先进入商业地产领域的企业，多年前就主动寻求转型，如今遍布全国的万达广场已令其成为商业地产的领军者。第二类为被动转型。面对金融危机及宏观调控带来的风险，以及政府城市规划的限制，一些企业为平衡财务风险，也开始逐渐进行战略转型和布局。例如，万科提出未来将加大在商业地产的投入，逐步实现2/8理论的配比，中粮集团也表示，未来将把商业地产部分在其整体布局的比例提升至20%以上。

　　最后一类是盲从型。这类企业缺乏长远的战略布局和持续的项目规划，缺乏商业地产的操盘经验和管理能力，跟风开发商业地产的风险较大。

　　专家评论，目前，越来越多的大型品牌房企凭借雄厚的资金实力和强大的管理系统，自行持有商业物业比例加大，不急于出售物业产权在短期内获取利润，而是自行持有，对商业项目进行整体规划和统一管理，这也促使了商业地产的品质和规模不断上升。 (记者 董家声)