易宪容：经济增速虽放缓房地产调控松不得

　　当前我国大中城市中住房空置现象，说明投资性需求仍主导我国房地产市场。为促进房地产市场由投资主导向消费主导转变，我们必须坚持房地产调控不松懈，不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。

　　尽管当前房地产调控效果仍有待于观察，但有一则数据颇为引人注目，据不久前国家电网公司的一份不完全调查显示，目前我国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房约6540万套，这足够2亿人居住(占我国城市人口近三分之一)。如此巨量的住房空置现象，足以说明投资性需求仍然主导了当前我国的房地产市场。

　　透过这一现象可以看到，我国房地产市场的投资性需求仍然相当旺盛。尽管当前房地产调控的政策效应已经显现，如住房销售面积也出现全面下降，但住房价格却仍居高不下。住房价格之所以没有下跌，是因为投资或投机者、开发商情愿空置也不愿意降价，目的是为了熬过房地产调控周期，从而可以坐等房价上涨而赚取价差。

　　形成这种预期的根本原因在于，我国房地产市场早已演变成一个投资性需求而非消费性需求主导的市场。在投资性需求主导的房地产市场中，当以投资为目的的买房人不理会房价将下跌的市场预期时，他们就不会降价出售住房，相反还会积极寻求获利的交易机会，从而导致住房的投资性需求并未减少。这是当前我国大中型城市中住房空置会如此之高的根本原因之一。

　　从这个角度分析，投资性需求旺盛是导致当前我国大中城市中住房空置率高企的最主要因素，反过来讲，高悬的空置率又说明，当前我国房地产市场的投资性特征依然相当突出。

　　那么，是什么因素支撑了房地产市场中的投资性需求？笔者一直坚持认为，这主要是近年来高杠杆率的住房信贷优惠政策。例如，2009年个人住房信贷规模约为24600亿，是2008年的4倍多；2010年第一季度个人住房信贷规模达到了9202亿元。这些住房信贷支持了住房投资或投机者可以低成本进入房地产市场，投资性需求也导致房价的快速飙升。这些住房投资或投机者可以通过“低买高卖”方式赚取差价，结果则导致住房消费者无力购买住房。确实，借助银行高杠杆率的住房信贷，我国房地产市场也变成了投资或投机者主导的天下。

　　到目前为止，我们还找不到哪个国家的居民会如此偏好于投资房地产，会拥有如此之多的住房套数。这可能是部分房地产优惠政策及投资性需求旺盛共同引致的结果之一。由此，房价过高、投资性需求过旺，不仅放大了国家金融风险，而且还导致经济结构无法得到及时调整。这可能是国家再次出手实施房地产调控的根本原因之一。

　　但是，我们也应该看到，尽管“国十条”出台导致房地产市场已经出现了“量跌价不跌”，但近期市场依然担忧继续进行房地产调控可能会影响经济增长放缓，并将加大“国十条”的实施与执行难度，导致暂时难以落实和推出相关的配套政策措施，房地产调控也将进入调控效果的观察期。

　　其实，这种担忧也不无道理。目前我国房地产市场中存在巨量的住房空置率，早已向我们敲响了警钟，旺盛的房地产投资性需求非但没有减弱，反而还在不断试探房地产调控政策的底线与效果。迄今，房价并没有因房地产调控而出现大幅下调迹象，就是一个证明。这也是市场为何忧虑房地产调控是否会“半途而废”的重要原因之一。

　　因此，在当前经济大背景下，如何做到避免房地产调控可能会影响未来经济增长放缓，又要进一步落实房地产调控，这是目前中国房地产调控面临的一个两难选择。

　　不过，依笔者之见，尽管房地产调控短期内可能会导致经济增长出现一定幅度放缓，但从长期看将有利于转变经济发展方式和提高经济增长质量。这是因为，只有继续坚持房地产调控大方向，坚决“挤压”历年来形成的房地产泡沫，中国才能避免未来可能出现的金融和经济危机，才能保证未来中国经济的平稳增长。

　　由此可见，我们不必过于担忧加强房地产调控会影响经济增长放缓，相反，这次房地产调控的主要目标是推动我国房地产市场逐步由投资主导转化为由消费主导的一个市场，是有利于中国经济长期稳定发展的。

　　从近期各部委的频频表态中可见，国家对当前房地产调控的决心仍然很大。所以，针对当前房地产调控所面临的复杂形势，我们必须坚持房地产调控不松懈。

　　□作者 易宪容

　　作者系中国社会科学院金融研究所研究员