开发商“捂盘”应对淡市 上海数十楼盘延迟销售

　　在上海细则难产、房贷政策“认房又认贷”等多重因素影响之下，上海楼市在炎炎夏日中仍然陷在观望胶着之中。传统淡季，加上对后市走势判断不明，捂盘成为普遍现象，开发商们大多以按兵不动的方式暂对淡市。从6月至今，上海一手新房市场数十个楼盘改变开盘计划，新房将出现持续供应不足。

　　⊙记者 朱楠

　　中国房地产信息集团数据显示，自4月底楼市调控政策密集出台以来，上海商品住宅的月供应量分别为128、94、51和55万平方米，成交量分别为106、31、42和43万平方米。调控政策的出台，使开发商推盘的脚步迅速放慢，月度供应量从上百万方迅速腰斩，楼市供需持续在低位徘徊。经历了一轮推盘滞销后，开发商明显采取了谨慎的推盘策略。

　　据搜房网的统计，截至7月21日，上海7月预计开盘楼盘为42个，目前已开盘项目为18个，剩余24个楼盘尚处于摇摆不定状态，没有明确的开盘日程。

　　这24个楼盘中，别墅和公寓项目各占一半。公寓项目中，浦东高行地区的铂庭原定于在7月中旬再推出一批楼盘，但据售楼处最新消息，铂庭的开盘时间已延期到了7月底8月初，截至目前，尚没有明确的开盘日期。位于松江的别墅项目红墅1858原定于6月开盘，之后延期到7月底，截至目前，仍然没有开盘消息。

　　除去上述统计中的42个预开盘项目外，还有11个楼盘明确公开表示延期，其中包括5个别墅项目和6个公寓项目。

　　从区域看，延期开盘的楼盘中上海周边项目2个，嘉定项目2个，松江项目2个，浦东、闵行、崇明各1个，此外，上海中心城区黄浦和卢湾各占1个。11个楼盘中外环外楼盘共有9个，占总量的82%。

　　位于崇明的瀛通金鳌山公寓原定于6月开盘，此后售楼处称推迟到7月，但据搜房网最新统计，该盘的开盘时间将继续推迟，可能会在9月份开盘。上海市中心卢湾区楼盘浦江湾1号，从4月份开始接受客户预定，原定于7月开盘，但根据最新消息，也将延后到9月份开盘。

　　摸不清走势静观其变

　　“政策到底有没有出尽，接下来市场到底会怎么走，现在还看不清楚，房源定价是个问题。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示，目前不少开发商选择“捂房”主要是由于两个原因：一是市场低迷，怕推出也卖不掉；二是走势不明，不知道该如何定价。

　　这位开发商所在的公司在青浦有一完全达到预售标准的住宅新盘尚未推盘，原本计划在今年4月底开盘，调控政策的出台使开发商将推盘计划延迟到6月份。由于该项目从银行拿到了2亿元贷款，解了其缺血之急。“我们一个月的开销大概是四、五千万，2亿元银行贷款到手至少能让我撑几个月，这样我就不急了。”这位开发商向记者坦言，原本6月份的开盘计划再度延后，目前尚未确定具体上市日期。

　　这种典型的“捂房”现象在沪上新房市场并不鲜见，7、8月份正值传统销售淡季，大多数开发商都有意将推盘日期延后至9、10月份，希望抓住“金九银十”在年底前取得一波资金回笼。中国房地产信息集团提供的信息显示，金地湾流域原本计划6月要推一批新房源，至今尚未推出；一品漫城本来6月也有推盘计划，现在估计延迟到8月中旬；东方城市绿洲原本今年4月底就要推盘的，至今也尚未推出。

　　而这种捂盘惜售现象在豪宅项目上表现得更为明显。戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏向记者表示，目前市场上单价在5万元以上的豪宅项目在售的几乎都是前期推出的尾盘，以境外开发商或有境外上市背景的内资开发商为主。从资金上看，这些豪宅开发商去年销售业绩大多可观，且项目已销售大半，资金回笼情况良好，因此应对淡市的资金相对充裕。

　　“香港开发商有句销售名言，叫做‘旺市卖楼，淡市建楼’。”伍惠敏告诉记者，这些豪宅开发商大多有丰富的开发经验应对各种市场环境，因此心态上十分稳定，着急卖房的很少。例如丰盛王朝的开发商香港新世界，就在酝酿下半年前往香港、台湾等地路演。而白金湾的开发商干脆封盘不卖，用旗下办公楼招租等其他方式保证资金供给。

　　伍惠敏表示，下半年豪宅市场也不会有大量房源上市。“豪宅开发商目前都在积累客户，虽时有亮相，间或有零星房源推出，但营销力度不会很大，大幅降价的可能性也很小。”

　　房企资金状况尚属健康

　　搜房网分析师指出，近期不少楼盘的开盘时间发生了较大的变化，且不少楼盘存在捂盘惜售现象，这与市场买卖双方的观望气氛继续加深有关。而从7月16日—19日举行的上海夏季房展会上的情况看来，开发商正在和购房者进行着一场心理战，一些经济实力尚可的开发商并不急于抛盘，而购房者也并不急于出手，决心等待上海房价的全线下跌。

　　相关部门对于闲置土地清查力度的加大表明了政府调控楼市的决心十分坚定，而近期各地频繁出现的“退地潮”却表明了开发商对于未来市场的预期较为悲观。这一点从开发商对于开盘时间节点的选择上也可见一斑，选择延期开盘或许是开发商等待市场走势进一步明确的一种路径抉择。

　　从开发商的资金情况来看，中原集团研究部分析师许萌告诉记者，中原监测的10家标杆房企(保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)上半年推盘的总成交面积为1295万平方米，同2009年上半年相比缩减17%；销售金额为1444亿，同比减少18%。房企销售业绩并非想象的那么差，且6月份多数房企销售业绩也有反弹，也就是说只有5月份的销售情况较差。

　　“目前开发商在资本市场的再融资和银行贷款难度虽然增大，但由于去年全年销售情况火爆，大量资金回笼，2009年年底十大标杆房企手中持有的现金量同比2008年年底增加了200%，只要减少拿地就能规避资金输血不足的弱势。”许萌认为。另外，还有一些开发商去年取得的银行授信尚未用完，例如绿城中国去年年底取得的银行授信今年还能继续使用。资金状况尚属健康，让房企还能继续“撑”下去。