跟区域规划挖央企墙脚 开发商应对调控"非常道"

　　面对宏观调控的持续打压，房地产企业施展各自的经营之道，除了绞尽脑汁加强营销、多方活动筹集资金外，一些公司也有“非常”的策略——紧跟区域规划，乘机挖央企墙脚，靠着地方资源“蹲点吃透”，成为应对行业变局的法宝。

　　紧盯“规划”

　　瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇近期一直奔波于内地主要城市。在与各地开发商的接触中，他感觉，受惠于区域振兴规划的二三线城市的开发机会依然被看好。

　　“今年下半年，一线城市整体均价预计将下跌两成左右，二线城市会跌得少一点，三线城市要看不同的地区，可能有继续上升的趋势。”他认为，去年以来，国家相继出台了十余个区域振兴规划，相关地区从今年开始将逐步落实发展，而这将改善当地的基础建设、推动经济增长。开发商到这些区域扩张拿地的开发风险相对较小。

　　7月以来，浙江一家大型房地产开发企业的总裁频繁造访江西九江。2009年12月，《鄱阳湖生态经济区规划》出台前后，该公司曾以75689.6万元的受让金额竞拍获取九江市一宗地，该宗地位于九江中心城区，土地面积40.69万平方米，规划总建筑面积73.25万平方米，楼面价约1033元/平方米。

　　“有振兴规划的区域是今后产业提升和城市化发展的典型区域，势必带来房地产开发的机遇。这些地区对商业和住宅的需求将逐步释放，而目前地价较低，风险不大。”一位开发商人士说。

　　7月16日，厦门国贸(600755)全资子公司合肥天同地产有限公司在安徽合肥的土地招投标活动中，以5.25亿元总价取得政务区一块商品房建设用地，该地块占地面积6.03万平方米，总建筑面积19.29万平方米。

　　“《皖江城市带承接产业转移示范区规划》获得国务院批复后，到合肥来考察地产的开发商逐渐增多。土地出让金额也逐月攀升。”合肥市国土局有关人士坦言。

　　新政后，合肥土地市场依然保持“热度”。4月28日，合肥土地招投标中心集中出让4块地，总面积仅123.58亩，但4块地拍卖总价超过7亿元。4场拍卖均以溢价100%-200%的价格成交。万科、鹏泰、信达、恒茂、和地、拓基等大腕开发企业云集，且竞争激烈。

　　统计显示，今年上半年，合肥市成功出让27宗商、住用地，面积达到2526.6亩，平均成交地价为387.8万元/亩，同比上涨63.5%。出让金额高达97.98亿元。

　　“皖江城市带开发空间大，承接产业的能力强，是国家启动内需的重点区域。今后吸纳劳动力以及人口转移的空间广阔，这将带动房地产市场的扩容。”业内专家指出。

　　据中国证券报记者统计，2009年以来，国务院先后批准14个区域规划，其中中部地区4个，东北地区2个，西部地区1个，东部地区占7个。

　　中国指数研究院指出，这些区域规划将从扩大房地产市场区域辐射力和提升居民购买力两个方面促进区域房地产市场发展。

　　挖央企墙脚

　　知名房企的高管变动，是宏观调控以来房地产行业最为密集爆发的事件之一。

　　如果说，中国建筑、保利地产等央企的董事长先后卸任是正常的人事变动，那么金地、万科、华润、绿城、保利、合生创展、龙湖地产、SOHO中国等众公司今年以来均有高管离职，则不能不说跟调控有关。

　　一个不争的事实是，面对政策调控，房企销售额大幅滑落，世茂、龙湖等企业销售额的跌幅甚至超过40%，各房企正在想办法应对。一地产公司老总认为，很多房企在政策调控后，或收缩战线或改变发展战略，或需要有人对业绩负增长负责，对高管肯定会造成一定的冲击；处于公司一线的融资、营销人才，也面临极大考验。

　　中原地产董事长李文杰表示，今年政策调控效果尚未完全显现，知名房企的高层变动只是一个开始。面对政策层面的巨大压力，未来会有更多的中层领导以及中小房企领导发生变动。

　　形势严峻，得人才者得天下。万科就在最近搞了一次“千里马”计划。不少在房地产企业工作的职员都收到了万科的面试邀请。广州一家民营房地产开发企业的员工近期到万科进行了一次面试，应聘到其广东清远一个项目工作。很明显，这是万科又一次从同行中广纳人才的“阳谋”。

　　而一些民营房企已经将目光放在了挖央企墙脚上。7月22日，碧桂园发布公告，任命43岁的莫斌担任公司新总裁。莫斌此前在央企中建五局待了20多年，是中建培养出的建筑和管理专家。

　　实际上，自从国资委要求78家央企退出房地产业之后，国内多家猎头公司已提前动手，频频向这些央企地产人才抛出“橄榄枝”。

　　上海一猎头公司老总给中国证券报记者算了一笔账，78家央企，每家有30名地产人才将合理流动来计算，这个群体将是一笔地产人才的“富矿”，有的开出百万元的高薪。不过，猎头公司和用人企业出高薪聘请78家央企的地产人才，看重的也许除了他们的业务能力外，还有其央企工作背景所带来的人脉等社会资源。

　　“蹲点吃透”

　　在内地开发商队伍中，有一类颇具“政府背景”的房企，一直深耕当地房地产市场。在房地产调控和调整期依然“背靠大树”逆市扩张。这类房企多数是城投、城建公司，主营土地一二级联动开发，“蹲点吃透”成为他们应对行业变局的主要法宝。

　　中天城投(000540)董事会秘书李俊坦言，作为本土企业，公司立足贵阳、深耕贵阳，已形成了独特的一、二级联动发展模式，具备从城市规划、区域定位、基础设施投资、土地整理、产品开发等营运能力。

　　7月底，中天城投借道乳品基地搬迁，斥资3.5亿元斩获7000亩土地整理权。这是中天城投自2008年介入土地一级开发市场以来获取的最大项目，公司拟对该土地进行旅游、休闲体育、商业和住宅地产的综合开发、规划设计和前期工作，并将力争取得上述项目的综合开发权。

　　李俊表示，今年中天城投还将配合政府，积极推进渔安安井片区土地招拍挂计划的编制和土地出让工作；获得土地出让增值收益分成。同时加大项目拓展力度，力争取得新的土地一级开发项目。他表示，公司只有在条件适合时(如地价相对较低)，才会考虑“走出去”。

　　与中天城投类似，近期，各城投企业均依托政府优势积极寻求开发和扩张机会。专家指出，经济基础良好的二、三线城市，在城市化进程中扮演着重要地位，同时，具有城市房价总体水平不高、需求结构总体表现良好、后续经济发展潜力大、人口增加稳定、市场刚性需求旺盛等特点，房地产市场中长期发展潜力较大。目前，这些城市房地产开发的竞争并不激烈，当地的城投、城建类企业往往通过先发优势占据了市场的主动。记者 周文天 林喆