北京市住建委：公租房租金将“听民意”

　　近日，北京公布了3个公租房项目的成本租金，每平米从22元/月至30元/月不等。新华社记者上周六发表时评，质疑公租房成本租金偏高。市住建委昨天表示，此次公布的成本租金并非实际将收取的租金，北京目前尚未确定具体公租房项目的租金标准，将来的租金标准肯定会根据市场租金下浮计算，并且会综合各方面意见。

　　市住建委相关人士表示，目前公布的成本租金，仅仅是按照公租房成本测算出的租金，并非最终的租金标准。按照《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》的规定，将来在公租房项目配租时，会结合承租家庭的负担能力，并根据同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮，确定公租房项目的租金。不同地段和区域的公租房将确定不同的租金标准。

　　目前，北京公租房均处于建设期间，未正式投入使用，还未确定具体每个项目的租金标准。据了解，首批公租房项目有望在今年年底配租。

　　这位负责人还表示，北京的公租房和所有保障房一样，都坚持“阳光工程”，在每一个阶段都会听取各方面的意见。将来租金标准的确定，同样也会综合各方面意见，由相关部门核定后公布。对于是否采取举行听证会的方式，这位负责人说，目前尚未确定。

　　焦点 1

　　高价公租房有违初衷？

　　相关人士称若定价过低，公租房退出将成难题

　　前日，相关人士称“北京公租房的成本租金计算是合理的。”有网友指出，“高价”公租房违背了建设公租房的初衷，建议公租房租金应在市场价的1/3左右。

　　一位参与制订北京公租房相关政策的人士认为，公租房与廉租房不一样，廉租房面向的是低收入家庭，是城市中最困难的群体，政府有责任去保障这些人群。公租房面向的是夹心层人群，暂时买不起房，过渡性居住，这个范围很宽，月收入七八千的家庭，也可以申请公租房。因此，公租房租金的定位应该是低于市场租金，但不能过低。如果太低，谁都不愿搬走，将来退出就成为难题。对于公租房，政府已免去了土地溢价，并有税费的优惠政策。如果过低就意味着政府多补贴，而政府大量补贴夹心层，对纳税人也不公平。

　　数说：据报道，7月北京住房租赁均价为每套2797元/月。按照平均80平米的租房面积算，每平米每月租金超过34元。

　　焦点 2

　　拆迁成本为何入建设成本？

　　政策房开发商称一级开发“成本钱”必须要支付

　　针对相关人士“公租房的建设成本在每平米6000元到8000元”的说法，有网友称，拆迁成本不应计入公租房的建设成本中，就算有拆迁成本，也不能算到公租房承租人头上。

　　上述参与制订公租房政策的人士称，不同区域的一级开发成本不同，公租房大多位于轨道交通沿线，大约每平米在三四千元。公租房的工程建筑安装成本约每平米三四千元左右。两者相加，建设成本在每平米6000元到8000元。

　　一位政策房的开发商表示，土地必须先经过拆迁、场地平整等一级开发，成为能盖房子的“熟地”后才能供应。一级开发就相当于土地的成本。以四、五环一带地铁沿线土地为例，最高的一级开发成本接近每平米1万元，较少的也在每平米5000元左右。无论是划拨的土地，还是招拍挂出让的土地，一级开发这个“成本钱”都是需要支付的。政府提供给公租房的土地是成本价，无偿放弃土地收益。如果一级开发成本也不计算在内的话，政府就要倒贴。

　　说法：据《国际金融报》报道，中国房地产信息集团分析师薛建雄称，资金问题是公租房能否推广的关键。如果不把地价计入，先从建安成本考虑，租金回报率还是会比较高。如果用租金回报作为抵押来发REITs(房地产投资信托基金)，就可以解决资金的问题。

　　焦点 3

　　公租房为何不“因人定价”？

　　相关人士称解决贷款压力后可按收入确定租金

　　鉴于外地公租房政策多为“因人定价”，有网友表示，北京公租房价格不应该统一定价，因为不同的地段和房子租金不应该一样。目前，各地的公租房方案多是“因人定价”，北京也应该进行尝试。

　　上述参与制订北京公租房相关政策的人士认为，与经适房、限价房等出售型政策房不同，公租房是租赁型的，这使得资金的回笼速度很慢。政府没有能力投入巨大的资金建设公租房。目前公租房的成本投入主要依靠贷款。而贷款是要支付利息的，在公租房运行的初期，如果租金收入连利息都支付不了的话，贷款就会“利滚利”、越来越多。公租房也无法持续循环下去。“本金还清后，公租房就完全属于政府了，就几乎没有了成本租金，公租房的租金就可以灵活掌握了。政府可以根据不同收入的家庭收取不同租金的方式，来确定公租房的租金标准。收入越低的家庭可以收取越低的租金，收入较高的家庭则可以收取较高一些的租金。”

　　说法：参与制订的这位人士称，在公租房使用租金偿还利息的同时，政府可以每年从财政中拿出一部分钱来，逐步偿还公租房的贷款本金。计算显示，如果每年偿还1%的话，需要39年就可以将本金还清。如果每年偿还2%的话，需要27年。　

　　本报记者 马力 汤阳

　　- 前世今生

　　公租房“排外”曾遭媒体质疑

　　扩大房源筹集方式后向非京籍人士开放，具体细则正在制订

　　一场围绕租金展开的质疑，把公租房这个北京最“年轻”的住房保障品种，推到了风口浪尖上。回溯北京公租房的历史，虽然时间并不长，但从它“出生”开始就备受社会关注。

　　出生

　　让保障房变“租售并举”

　　公租房的“前世”，要追溯到2008年。2008年年初，北京表示将推出一个新的政策性住房———政策性租赁房，供一些暂时买不起房的人过渡性居住。对于它的覆盖人群，副市长陈刚当时表示，它的使用范围较宽，包括毕业大学生、外来人口等。此后，相关政策的研究和制定随之开始。

　　2009年5月，按照住建部的统一要求，北京将“政策性租赁房”改名为“公共租赁住房”。“公租房”这个新名词首次见诸媒体。当年8月，《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》出台，北京也成为了全国首个推出公租房的城市。

　　相关负责人当时解读认为，“公租房政策的出台，标志着北京的住房保障由‘以售为主’，开始向‘租售并举’转化。至此，北京的住房保障品种，从原来的廉租房和经适房两类，增加到廉租房、经适房、限价房和公租房四大类。对没有购房支付能力的低收入家庭实行廉租政策；对有一定支付能力的低收入住房困难家庭配售经适房；针对中等收入家庭的自住需求提供限价房；针对夹心层和过渡期住房需求提供公租房。”

　　成长

　　集体土地建房供“蚁族”住

　　不过，在这次出台的管理办法中，外来人口并没有覆盖到公租房的范围内。试行办法明确，公租房的供应对象是已通过政策房审核的家庭，限定为本市户籍。这随之引起了媒体的质疑。

　　市住保办相关人士说，并非没有考虑到非京籍人士的需求。当时，廉租房、经适房、限价房申请家庭的审核数量已达10多万户。“这10多万户中，有一大部分人还是处于轮候状态，或无力购买。比如年龄偏大、申请贷款时有问题。他们愿意租政府提供的房屋。考虑到轮候家庭的量比较大，刚开始建设的公租房可能还满足不了他们的需要。所以在办法的试行阶段，优先考虑了这部分家庭。”

　　公租房推出的第一年，北京计划新建和收购房源50万平米。此时，公租房的模式还仅限于政府组织建设和收购这两种方式。

　　随着时间的推移，政策也发生了变化。2009年年底到2010年年初，市住建委和市规划委均表示，除了政府组织建设和收购的公租房外，还鼓励国有企业、产业园区和社会单位利用自有土地建设公租房，解决本单位职工和引进人才住房需求；鼓励集体经济组织盘活集体建设用地，按照规划建设公租房，提供给“蚁族”等外来人口居住。这意味着公租房的房源筹集方式扩大，非京籍人士将重新纳入到公租房的保障范围内。

　　虽然公租房已确定将向非京籍人士开放，但哪些非京籍人士可以申请到公租房？需要哪些准入条件？这些均尚未确定。据了解，北京公租房的管理细则正在制定中，细则出台后会对上述内容进行明确。届时，非京籍人士就可以开始申请公租房。

　　现状

　　已超过1万户登记公租房

　　今年年初，北京确定的新开工政策房计划中，公租房是8000套。今年3月，这个目标被提高到1万套，上个月更是提高到2万套。至此，公租房成为今年北京临时增加供应计划的唯一政策房品种。市住建委主任隋振江还表示，截至上月底，今年已落实公租房建设项目19个，全市建设收购房源数量将达到26067套。截至目前，已经开工11750套。

　　“目前，北京公租房的重心还主要是在建设这一块，要加大建设力度，提高供应量，让老百姓看到希望。”市住保办相关负责人昨天说。根据统计，目前北京已经进行公租房需求登记的家庭超过1万户。

　　本报记者 马力 汤阳