千亿资金青睐 商业地产成“香饽饽”(2)

　　尽管商业地产已经受到了诸多青睐，但潜力仍是巨大的。常年从事金融研究的梁猛说，根据最新的数据统计，国内居民储蓄到6月末已经达到了28万亿元人民币，28万亿元的储蓄在银行账上老老实实呆着。因为我们国家缺少有效的给个人的、普通大众的、包括中产这样的人提供投资机会的工具。作为非专业的投资者，投资商业地产是有难度的，资金上也有诸多局限。能不能把商业地产证券化，投资者像买股票一样购买这些证券，由专业人士来管理。作为管理人，投资收益也会高些，增值空间也会大一些。估计这样28万亿元就有可能出笼子了。

　　而据记者了解，在国外，商业地产证券化早已是一种成熟的经营模式，投资者通过购买证券的方式达到持有商业地产的目的，是一种非常便利的途径。

　　商业地产投资要定向明确

　　房地产业成功的投资专家张羽冲说，资金多的人愿意买商业，比如有5000万元，如果买20套住宅，今天这个不租了，明天那个不租了，管理起来不得累死？买一套商业地产，一租就是三年、五年甚至十年，空置率也低。

　　在证券化尚没有实现的今天，如何投资商业地产？张羽冲提醒投资者，一定要买规划好的商业地产，整体规划好了，商业地产的价值才会更高。如果不做整体规划，而是分割卖给散户，散户就把整体破坏了，前景不堪设想。卖给散户的这些商业，我都不会买。商住两用的房子基本上都没有什么太大的升值空间，尽量少买。

　　根据自己的投资经验，张羽冲认为，只有买到特别火的商业才能提高租金，提高了租金，商铺价值就会高。因为卖商业地产的时候，买家都会问你租金多少，租金一年100万元，这个物业就能卖1200万元，租金200万元就能卖2400万元。买商业地产的时候，要了解你买的面积，适合租给谁，要了解目前北京市的商业谁最火，你买的面积适不适合它。这个非常重要。我买商业地产都是定向购买，跟7-11合作，都是经典的商业。商业地产投资差别能差三倍，有人投完商业地产到现在，可能也就涨个10%还不好租，天天很烦恼。有的人投资的商业地产已经翻了两三倍了，天天追着你租。

　　张羽冲说，未来是淘宝网的时代，买商业地产的时候一定要想一下，你的客户能否竞争得过淘宝网。能让淘宝代替的商业，我估计将来都会萎缩，所以要考虑哪些商业是淘宝代替不了的，才可以买。比如卡拉OK肯定没法代替，要聚会，吃饭，不能在家里唱卡拉OK。一线大的品牌，不能随便网购。剩下的普通的终端市场，肯定全在萎缩。像服装店、饰品店，坐在家里上淘宝网购买比商场便宜30%~50%，谁还去店里购买？大家只逛一逛，看样子记型号，回去还是在淘宝网买。所以商业地产面临着选择，要考虑到以后网站会抢夺多少市场，要提前规避跟网站打仗的商业。（记者 马 莉）