千亿资金青睐 商业地产成“香饽饽”

　　从投资客到开发商，调控以来短短的三个月内，已有千亿元资金涌入商业地产。这是在地产中国主办、光耀东方协办的“新政下避险资金的流向问题”论坛上记者了解到的最新情况。

　　商业地产柳暗花明

　　实际上，被誉为“史上最严厉的调控”，其目的之一就是“严厉打击投资、投机行为”，让投资客撤离住宅市场。目前来看，一线城市交易量的大幅萎缩，昭示着调控效果已经显现。

　　中国人民银行金融研究所高级研究员梁猛认为，目前，房地产投资下滑比较严重，“经常有个案的报道，零成交的楼盘不在少数。”

　　对此，光耀东方董事长李贵斌表示：“北京销售量下来了，房价稳住了，从这个意义上来说，国家第一期调控目标已经实现。”

　　在梁猛看来，住房空置率的高低，也能说明投资楼市的轻重程度，“在国际上5%的空置率是正常的，10%就已经危险了，而超过15%、20%就很危险了，美国次贷危机之前的空置率就在15%左右。目前中国住房的空置率很恐怖，有的说法是好几千万套。”

　　新政出台后，住宅投资遭遇了“挤出效应”。 阳光100常务副总裁范小冲认为，目前住宅是调控的焦点，要回归到改善民生的地位，作为投资或投机市场，可能将被限制得越来越来厉害。“二套房政策、税收政策，现在很多政策的出台都在限制住宅方面的再投资，所以在住宅方面的投资肯定面临着更多的调控风险和政策风险。”范小冲如是说。

　　而投资专家张羽冲认为，目前住宅市场遭遇严厉调控，建议投资人到今年九十月份再考虑投资住宅，而商业地产正以其逐渐攀高的回报率和未来的巨大价值，被越来越多的投资者追捧，现在正是投资商铺和写字楼的好时机。

　　据了解，最近，各大房企开始加大商业地产的开发比重，而且从住宅市场撤出的部分投资性资金，亦将其触角伸向了商业地产。

　　商业地产亟需证券化

　　一位不具名的投行人士表示：“据我们了解，已有越来越多的个体投资客、开发商，甚至是一些私募基金、金融保险等资本，正在持币关注商业地产领域。”

　　更有业内人士预计，从投资客到开发商，调控以来短短的三个月内，已有千亿元资金涌入商业地产。

　　“过去，由于国家的金融政策对商业物业限制较大，租金回报率也不确切，投资者更倾向于投资住宅。”范小冲表示，因此在上一轮住宅物业高涨的周期中，商业物业的价值并没有充分体现出来，在稀缺的地段，出现了“商住倒挂”现象，正因为如此，商业地产存在价值洼地，如果从投资角度而言，商业物业的价值目前开始体现出来了。

　　李贵斌则认为：“投资商业地产最重要的是看其区域的规划和项目定位。像北京，CBD地区的商业已经很成熟，中关村也颇具规模，相比之下，作为交通枢纽之一的西客站地区则是一块价值洼地。长安街以西的政务区集结了3100多家政务机关和企业单位，周边写字楼供不应求。为了打造高铁枢纽的目标，目前北京市政府花了很大力气对西客站进行改造，改善环境的下沉式广场和地铁建设都在进行中。所以这个区域的商业地产像光耀东方广场受到很多企业家和投资者的追捧都在情理之中。”