调控百日楼市隐现翻转之势 开发商资金链趋紧

　　楼市新政出台已过百日，虽然中央政府一直强调新政将不会松动，但是银行在坚守了一个月后，房贷政策开始松动；开发商与楼市博弈，始终不愿松口降价；购房者尤其是刚性需求买家则在观望中，由于政策导向的摇摆而逐渐迷失。与此同时，在遏制了3个月的成交量低迷后，上周沪上楼市出现了一轮量价齐升的状况。

　　调控百日 首现量价齐升状

　　来自佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周 (7月26日-8月1日)上海市商品住宅成交面积为15.4万平方米，环比前周大涨34%，达到了年均水平的七成，自4月26日以来，首次突破15万平方米。记者发现，导致上周全市成交量的上扬的，并非个别项目热销，而是整体销售量的上升，前周成交面积超过4000平方米的项目仅有5个，而上周却达到了11个；不仅如此，上周全市商品住宅成交均价达到了21207元/平方米，环比前周大涨20%，终结了全市均价连续七周低于2万元/平方米的纪录。

　　对此，业内人士认为目前整体调控政策未有松动，因此购房者对于后市看跌还未出现转变，观望的状态仍将持续。而上周的量价齐升的状况，也主要是内中环楼盘的促销力度增大所致。但是成交量一旦反弹，目前库存量并不大的开发商必然也会再度提价,这将使得调控遏制房价的任务更为艰难。

　　政策导向又现摇摆

　　“乱花渐欲迷人眼”。“史上最严”的楼市调控“国十条”出台近三月之际，真假消息让人难辨。上周又出现直指调控重点“二套房”的消息。

　　日前，住建部政策研究中心副主任王珏林在公开场合表示，目前房地产市场发展基础即基本面没有发生实质性变化，从销售看，市场仍处于深度观望期。 “如果现在我们的调控放松，尤其对投资和消费调控放松势必会带来市场的更大反弹，后果不可想像。”然而，同为住建部政策研究中心副主任的秦虹却在近日举行的某论坛上发布了2010年第二期房地产政策评估报告。报告建议应动态管理二套房贷款，保护真实购房需求。这被多位业内人士认为是对二套房松绑的一个信号。

　　秦虹却认为，目前政策对第二套购房贷款的利率是惩罚性的，但实际上目前真正改善型住房需求非常大，也将是支撑中国房地产市场未来五到十年一个最重要的主体，对这部分真实的住房需求应该保护好。为此她建议比如一个家庭买了第二套住房，如果一年内把家庭名下的第一套住房卖掉，家庭名下仍然还有一套房的话，应该重新和银行签订合同，来恢复第一套房贷款应有的优惠利率。

　　开发商资金链趋紧

　　虽然目前新政百日后，楼市隐现翻转之势，但是业内人士却向记者透露，开发商或许已到强弩之末。

　　一方面是楼市交易持续萎缩，开发商销售资金回笼不畅，令开发商资金链吃紧；另一方面银行信贷的持续收缩，也令开发商苦不堪言。分析人士指出，当下只有信托公司直接发行的集合信托产品还算通畅，但房地产信托融资成本非常高，给投资者的回报率基本要在15%左右，这意味着房地产企业的综合融资成本在28%左右，在楼市下行、销售萎缩的情况下，这几乎难以维持。

　　中国指数研究院副院长陈晟则认为下半年或面临开发商集体降价。目前的成交量是刚性需求支撑，仍然是脆弱的。预计下半年各个城市的楼价下降幅度不一。二三线城市泡沫不多，主要由刚性需求拉动，因此只要每平方米降价500元到1000元就可以显著提升成交量。而泡沫较大的城市和楼盘，相对于2010年4月的楼价顶峰将下调10%到30%。如果楼价下调10%至20%，只相当于地价下降7%，而现在部分地段地价已经下降20%至30%，不少开发商急于售出楼盘回笼资金拿地，已经开始布局全国进行价格调整。

　　而开发商们也已经开始谋划“金九银十”销售季了。在昨日的采访中，多家开发商都表示，公司都将在四季度初推出新项目，而目前对于新项目的定价问题，“这个不可能说得太细了，但是基本上定价大多公司都不止一个销售策略。 ”一位开发商销售经理向记者透露道。记者 张骏斓