公租房缘何成为“公主房”？(2)

　　资金

　　发起REITs融资

　　建设公租房投入巨大，而“这笔钱从哪里出”的问题解决不了，就难以推进。而从目前的数量上看，地方政府能不能或者说愿不愿意建造这么多公租房还是个问题，毕竟公租房需要花费大量财力、物力。而公租房也不像经适房那样可以买卖，只能通过租金慢慢回收成本，这也使公租房的可持续性充满诸多不安因素。那么，面对资金不足的问题，应如何解决？

　　薛建雄：资金的问题是公租房能否推广的关键。如果不把地价计入，先从建安成本考虑，租金回报率还是会比较高。如果用租金回报作为抵押来发REITs(房地产投资信托基金)就可以解决资金的问题。政府先借用公积金来投资，然后通过发行REITs回报本金或再投资就可以了。

　　尹伯成：解决公租房存在的问题，首先可在相关规划下，实施公租房与经适房并举的方案，毕竟经适房可以收回成本，并一定程度上分流申请公租房的困难家庭，但要摒弃用公租房取代经适房的思想。其次，国家和地方相关部门可以加大财政上的支持力度。第三，积极开展引导工作，让国有房地产企业加入到公租房的开发中。第四，在处理土地拍卖过程中，也可把公租房开发的面积、地块与商品房的面积、地块捆绑在一起，或者，在土地招拍挂的时候，将70%用作商品房，30%留作公租房建设。此外，公租房并不能离市区过于遥远，这样才不会增加其出行的成本，才能发挥公租房的最大效用。

　　印堃华：其实，政府根本不缺钱。所谓的资金问题归根结底还是体制问题难解决。比如提高土地出让金、“生地”变“熟地”后再卖等都是政府应积极考虑施行的，但由于领导干部都是短期行为，谁也不愿意“帮别人种树”。政府部门应坚持下定决心，如建立土地发展基金，促进房地产行业更健康的发展。

　　崔新生：公正地说，这确实将在一定程度上给地方政府带来负担。但从切身解决居民住房的角度来说，这是政府应当做的。现在，让政府更加积极的办法是，破除以GDP“马首是瞻”的业绩思想，这就需要建立超越GDP数据的全面综合的考评体系，并以民生作为考评中的重要内容。

　　监管

　　谨防富人“揩油”

　　公租房是经济房、廉租房和限价房之外的“第四房”，被政府和社会公众充分期待。而随着“特供房”、“N连号”，与保障房相关的丑剧不断发生，人们也不禁担忧公租房会不会也出现“开宝马住经济适用房”的现象？那么，在大量的公共租赁房投入市场以后，如何防止富人“揩油”，而真正让那些“夹心层”们实现住房美梦？

　　薛建雄：在公租房投入市场的初期，因为房源比较紧张，所以要对入住资格进行严格审查。但是从长期来看，公租房并不是一个福利机构，它的租金和社会租金差距不大，主要是解决流动人口对住房的需求问题和促进社会建立一个更完善、规模足够大的租赁房市场，以起到稳定房价的作用。

　　因为经适房等都存在着巨大的利差空间，所以不论是权力还是非权力都会伺机侵占，所以只有通过制度设计让保障房跟商品房之间不存在巨大的利差空间，就不会出现侵占行为。而在制度没有解决之前，更加公开透明是惟一的办法。

　　崔新生：由于公租房属于过渡性质的住房，因此还是从社会福利的角度着手，在监管方面，需要每年对公租房群体进行一次评估，即建立评定机制。同时，地方政府需要切实以公共福利为标准，而不能以市场标准看齐。此外，还可建立相关的激励机制，设立创业基金等鼓励公租房群体。

　　尹伯成：这只能由政府相关部门来进行操作，最关键的就是落到实处，进行严格监管。而政府相关部门也不能在思想上将公租房看作盈利性的住房。

　　印堃华：如果搞得不好，“公租房”就会沦为“福利房”。现在央企、大企业“开了口子”，允许建“公租房”，最终可能变成只有那些企业内部可享受的福利。政府必须要有配套的政策支持，但事实上严格规范的确有难度。

　　妙想

　　笑谈巧用“空置房”

　　最近关于“空置房”的争论因为一个数字而再度激烈了起来。有消息说，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些“空置房”足以供2亿人居住。随后，尽管国家电网公司否认了这一消息。但在这场纷争背后，也折射出“空置房”现象已成为社会焦点。有人开始异想天开地构想：如果“空置房”被充分利用起来做“公租房”，那么房源的问题是否可以迎刃而解？

　　薛建雄：这还需要其他相关的政策做配套，大多数“空置房”是由于购房者担心房价长期上涨而为儿子甚至孙子准备的房产；而另一部分投资者囤积的房源，除了高价外，他们不太可能愿意卖。

　　如果你简单去收购，就会更加推高房价。如果要收购这类空置房源，必需先要有房产税或其他相关税种，迫使这类房源抛盘，这时候才适宜收购。不然，主要还是得通过政府加大建设来解决。

　　崔新生：这是一个可行的办法，但操作起来难度很大。这就需要我国的金融机构发挥效用，可统筹建立一个基金组织，对相关的空置住房进行全面评估，继而展开收购，或是买断这栋楼房10年或20年等。

　　尹伯成：这个想法非常好，但现在很难做到，原因在于，包括国有开发商在内的众多房地产企业是不会将可能巨大的收益拱手让给地方政府部门，炒房者更不会这么做，归根结底，这还是利益纠葛。除非，国家能够痛下决心对这么多空置房进行管制。

　　印堃华：房地产在这一轮调控下，已经步入了僵局。市场上所传的“空置房”数量完全没有根据，其实只有很少部分“空置房”是炒房者留存下来的。而将“空置房”变“公租房”的想法根本不现实，哪个产权人会愿意轻易放弃自己的房产。

　　【名词解释】

　　公共租赁房：是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。本报见习记者 黄烨 陈偲