上海楼市仍胶着 供需上演“拉锯战”

　　刚刚过去的7月上海楼市成交仍显胶着。据相关研究机构发布的数据，7月上海商品住宅供应量及成交量与6月几乎持平，依然在低位徘徊；成交均价却稳立19000元/平方米以上，环比6月甚至出现微幅上涨。僵持、观望依然是上海楼市7月的关键词。

　　佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年7月，全市商品住宅成交面积为43万平方米，环比6月略微增加2.38%，而与2009年7月相比，仅为其整月的23%，成交量依旧处于相对的低位徘徊。与此同时，7月全市商品住宅成交均价仍高达19313元/平方米，环比6月微幅上涨0.76%，

　　从环线来看，外环以内区域成交出现量升价跌的态势。7月全市外环以内区域商品住宅成交面积为9.3万平米，虽只占总成交量的五分之一，但环比上月大涨了44.7%。与成交面积大涨相对应的是均价的大幅下跌，7月外环以内商品住宅均价仅为31065元，环比上月大跌16.2%。“上海滩大宁城”等均价低于3万元的项目大面积成交，是造成这种局面的主要原因。

　　中国房产信息集团的数据显示，自4月底楼市调控政策出台以来，4-7月上海商品住宅的月供应量分别为128万平方米、94万平方米、51万平方米和55万平方米，成交量分别为106万平方米、31万平方米、42万平方米和43万平方米。这两组数据表明，在调控效力释放了3个月后上海楼市的供需量仍在低位徘徊，买卖双方对下半年楼市走势的不确定性，造成了目前双方胶着、观望情绪依然浓重。

　　但开发商在经历了一轮推盘滞消后，采取了更加谨慎的推盘策略，试探市场的意图也愈加明显。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，7月楼市与6月出现了相类似的成交“前低后高”情形，月初成交相对不足，月末开发商则加大供应并通过各种优惠促销手段，集中成交造成局部热销的假象。7月最后一周(7月26日-8月1日)，全市商品住宅成交面积达到15.4万平方米，环比前周大涨34%，自4月26日以来首次突破15万平米。7月下半月上市的项目基本上是都能获得80%的去化率，这表明大量购买力积压，浓厚观望情绪的背后是购房需求正在等待房价的回归合理。

　　中国房产信息集团分析师薛建雄也认为，购房需求不能获得释放，积压过久必然反弹；而成交量一旦反弹，目前库存量并不大的开发商必然会再度提价，这也给调控增加了难度。因此，目前调控的关键在于是如何大量增加供应量，逼迫市场上的空置房源大量抛售，以及通过大量保障房的入市，来缓解市场上积压的刚性需求，从根本上巩固调控效果。记者 朱楠