北京公租房成本租金合理? 内部人士：不应太便宜

　　近日，北京公布三个公租房项目的成本租金。上周六，新华社发表时评，质疑公租房成本租金偏高。昨日，一参与制定北京公租房相关政策的内部人士表示，公租房的成本租金计算是合理的，实际租金水平会结合成本租金和居民住房消费水平综合确定。

　　成本租金=利息+管理费用

　　近日公布的3个公租房项目，成本租金从22元/平方米/月到30元/平方米/月不等。对此，新华社时评表示：每平方米每月高达二三十元的租价没比市场价低多少，有的甚至比市场价还高。

　　这位内部人士介绍，公租房成本包括建设成本和管理成本两方面。建设成本方面，公租房的土地政府是不收取溢价的，是土地成本价，但拆迁等方面需要“花钱”，大约每平米在三四千元左右。公租房的工程建筑安装成本约每平米三四千元左右。两者相加，目前公租房的建设成本在每平米6000元到8000元。

　　“公租房的建设规模很大，建设资金主要来源还是靠贷款。目前银行月利率一般是4%。、公积金贷款利率是3.6%。。目前已经用的都是公积金贷款。公租房的成本目前也只是计算需要偿还利息的成本。”这位人士称。

　　按此计算，每平米6000至8000元的建设成本，每月需偿还的利息为21.6元至28.8元。“另外，加上物业、小区管理等方面费用，公租房的成本租金在25元到30元，是合理的。”他表示。

　　据了解，丰台区黄土岗公租房，政府从开发商手中回购的房屋价格是8100元/平米，按此计算，不包括管理成本，房屋本身的成本租金就超过了29元/平方米/月。该项目公布的成本租金为30元/平方米/月。

　　尚未有项目确定最终租金

　　这位人士认为，从原则上看，公租房的租金需覆盖成本，否则所欠贷款就会越来越多，成本就会越来越高。

　　但他同时表示，公租房最终实际租金，还会综合成本租金和居民住房消费水平来综合确定。如果租金水平高于住房消费水平和支付能力，那也可以采取财政补贴的方式。政府可以多增加公租房的首期投入，减少贷款金额，降低公租房成本，以降低租金。

　　这位人士称，目前北京公租房要求比市场租金低20%左右。公租房将来的实际租金标准，肯定会根据市场租金来下浮计算的。即便出现由于市场租金偏低，公租房的实际租金低于了成本租金，那也可以采用政府补贴的方式，平衡实际租金与成本租金的差额。

　　北京市住保办表示，按照去年出台的《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》，北京公租房将按照保本微利的原则，并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定租金。去年北京才开始建设公租房，目前尚未建成配租的公租房项目，也没有公租房项目确定最终租金标准。

　　【计算公式】

　　公租房建设成本=拆迁费用(3000至4000元/㎡)+建筑费用(3000至4000元/㎡)=6000至8000元/㎡

　　成本租金=贷款利率×建设成本+管理成本A=3.6%。×（6000至8000元)+A=(21.6至28.8元)+A(A＞0)

　　- 观点

　　“公租房租金不应太便宜”

　　这位内部人士认为，作为政府提供给夹心层作为过渡性居住的公租房，租金必须合理，不能比市场租金贵，但也不应太便宜。

　　“公租房是解决过渡性居住需要，买不起房子的时候，先住公租房。一些人条件好了后退出，另一些符合条件的再住进去，循环使用。”这位人士称，如果公租房的房租定得太低，谁都不愿意搬走，将来退出就会成为难题。而且低租金就意味着政府多补贴，而政府补贴的钱归根到底还是纳税人的钱，用大家的钱大量去补贴夹心层，也并不合理。

　　他表示，在公租房使用租金偿还利息的同时，政府还可以每年从财政中拿出一部分钱来，偿还公租房的贷款本金。“本金还清后，公租房就是完全属于政府了，租金就可以灵活掌握。政府可以根据不同收入的家庭，收取不同租金的方式，来确定公租房的租金标准。”

　　“北京房屋市场租金偏低”

　　对于公租房成本租金不比市场价低多少的质疑。这位人士认为，不同品质的房屋，租金水平不同。不能以单个或几个房屋的租金水平，来作为市场租金水平，衡量公租房租金。

　　“北京不少房屋的租金水平，是明显偏低的。一部分是早些年的房改房，因为房主获得这些房子的成本很低，租金定得也低。另一部分是一些投资性购房，目的是等待房屋升值后出售获利，空置期间先租出去。因为房主本身就不是以租金作为主要获利方式，所以对租金的要求也不高。”这位人士说，如果拿这些低租金的房屋，去和公租房租金相比，是不合理的。

　　他认为，北京的公租房由于土地等建设成本比商品房低，那么成本租金必然会比正常的市场租金要低。

　　对于香港特区由政府提供的“公屋”租金仅为同地区市场价的25%。这位人士认为，这与香港房屋市场租金普遍很高有关。

　　本组稿件采写/本报记者 马力