青岛楼市：买家观望卖家捂盘 拉锯战后拐点可期

　　作为一线城市的青岛，年初楼市疯涨、量价齐升，新政出台后的成交量迅速下滑、进入观望僵局。种种迹象表明，拉锯战后，青岛楼市拐点可期。

　　“疯涨楼市”迎来重典

　　从去年年底到今年4 月份，全国楼市“热涨”，4月14日，国家统计局公布了今年3月份全国 70个大中城市房屋销售价格指数。其中青岛市新建住宅价格同比上涨9.2% ，环比上涨 0.7% ；90平方米及90平方米以下新建普通住宅价格同比上涨14.2% 。而这次的统计还是从全市的范围来说，在市内4 区范围内，大量楼盘价格同比上涨幅度在40% 以上。

　　即使如此高昂的价格，彼时的青岛可以说是一房难求，3 月全市新建商品房成交6990 套，较2 月份增加4085 套，环比增长141% 。二手房市场也重现火爆，3 月份市内四区二手房成交 2386 套，比 2 月份多出1396套。

　　不过，量价齐升、“涨势”喜人的青岛房地产市场却悄然酝酿着一场巨变，4月26日，在国务院出台“新国十条”仅仅 9天后，青岛市政府出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》，被业界称为青岛“十四条”。

　　根据以往的经验，地方政府的实施细则往往要在国家调控政策出台后半个月才能见分晓。而这次青岛市政府的工作效率要远远高于以往，比预期提前了一个星期。

　　而从调控力度上看，青岛“十四条”严格执行了国家政策，对于人们担心的地方政府会在实施细则的制定中打擦边球的猜测给出了回应，《意见》提出了外地人买房贷款须先开证明、商业银行可停发第三套房贷款、中小套房建设用地至少占77% 、重点建中小套型商品住房、 房源价格须一次性公开、住房预售信息向社会公开等内容。

　　其中甚至有比国家政策更加严厉的条款，比如在调整住房用地供应结构的条款中，在保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地占住房建设用地供应比例上，青岛要高出国家规定7个百分点。

　　买家观望 卖家捂盘

　　青岛“十四条”的出台并没有立刻让疯涨的青岛楼市马上遇冷，但购房者的观望态度却在新政的刺激下越显浓厚，今年29岁的宋磊原打算出手购买市北某楼盘一套80多平方米的套二房，但新政出台后楼市的走向让他迟疑了：“自从青岛市出台了‘十四条’后，我们就在观望到底房价会是个什么走向，于是就想把买房的事再拖后一段时间，再看看吧。”

　　像宋磊这样的购房者不在少数，而这种观望态度直接导致了楼市进入6 月后的低迷，6月22日，青岛房地产研究院公布的6月 14 日～ 20 日青岛商品房成交量持续走低，仅成交 840套，环比下降 42.51% ；成交面积8.26万平方米，较上周减少 5.97万平方米，环比降幅为41.95% 。

　　但这样的现实并没有吓到地产商们，与2008年那一轮调控相对照，此次青岛地产界似乎已经习惯于调控的力度，因而适应性更强。与此对照的是市场供应量在过去几个月的停步不前。据统计在近百天内整个青岛仅有 10 家楼盘开盘。业内人士透露，在此期间，更多的开发企业还在找地。

　　而从青岛市公布的数据来看，6月份第二周，岛城商品房市场存量为 737.84 万平方米，同前一周相比，增加 3.89 万平方米。而2008年楼市最差的时候，青岛住宅市场的存房量也不过5 万多套，一场购房者和地产商的拉锯战已经上演。

　　拐点可期

　　购房者的持币观望，加之青岛“十四条”出台时间和严厉程度都让我们看到了青岛市政府对调控楼市的急迫和决心，那么是不是就意味着青岛房价回归理性指日可待了呢？相关人士表示，此次政策的严厉程度的确是空前，不过房价不会在短期内出现大的下调，一方面政策发力需要有一定时间的缓冲，另一方面大量刚需的存在会对楼市产生强力的支撑。

　　“而从目前来看，最关键的就是政策能否得到坚决的贯彻执行，如果只是在政策上做做样子，阳奉阴违，那么房地产的平抑甚至降价都将是天方夜谭。”房地产业内人士张百忍告诉记者，“从目前房地产商的一些做法来看，的确是有些有恃无恐，该捂盘的还是继续捂盘。”

　　青岛“十四条”明确提出，房地产开发企业严禁闲置土地。在建建筑单体达到规划批准总层数三分之一以上的，应当申办《商品房预售许可证》。闲置土地、捂盘惜售的，相关部门要责令其限期整改，直至取消其房地产开发企业资质。

　　“有些楼盘虽然符合申请许可证条件，但是就是不申请。没有许可证没法销售，公开钻空子。”岛城一位业内人士说道，“他们还是在观望，客户源没有积累够，开盘没信心，所以干脆继续捂下去。”

　　不过，青岛房地产市场“拐点”信号已显现，6月27日开盘的李沧宝龙广场，项目每平方米起价 7410 元，均价为每平方米8008 元，价格也远低于预期。周边的二手房，成交价位约在9000元/平方米左右。

　　和达和城项目位于青岛市李沧区东部中央居住区，新房源上市优惠起价 7188元/平方米，目前的起步价为7388元/平方米，该楼盘部分户型赠送面积，而这在以往买房是几乎没有的。(记者 张忠德)