楼市陷深度观望 心理价差千元买家卖家斗法

　　楼市调控出台已有数月，楼市成交日趋淡静。地产人士表示，买卖双方对楼市预期不一，彼此心理价位差距较大，是阻碍成交回升的最大原因。记者以全市30大屋苑为样本，从合富置业、中原地产、满堂红取得买卖双方的期望价，数据显示，买卖双方对楼价的期望差距约13%~18%，个别楼盘买家和业主的心理价差幅度较大，约有30%。不过需要指出的是，价差特别大的楼盘中，小区有不同楼龄的组团或有不同类别产品，如楼梯楼、电梯楼，洋房或别墅等，购房者宜根据相似楼房的放盘价来做比较。

　　地产专家认为，目前楼市陷入深度观望，但广州是一个自住需求旺盛的城市，每天都依然有二手住宅成交，显示买卖双方随时都有人在让步，楼市博弈看似胶着静止，但实际上“静水流深”。从楼市调控百日的效果来看，30大二手屋苑的最新成交市价与4月市价持平，一半小幅上涨一半微跌，微跌区域集中在涨幅惊人的越秀和天河及番禺。

　　专家建议：

　　各退一步 两家得益

　　合富置业专业人士指出，在市场调整期内不断会有业主或买家在价格上让步而取得共识。由于市场瞬息万变，购房者可趁机多看楼，挑选性价比高的优质物业；而业主心理有强弱，底价出现的时间也不一样，因此不要过分执著于砍价而错失了“抄底”机会。在一些受拆迁影响较明显地段，部分业主可能会因近段时间拆迁户找房的短暂火爆期而“吊高来卖”。但需留意拆迁户数量有限，目前选择的空间也较大，切勿因小利而错失出货良机。

　　满堂红专业人士建议，买卖双方心理预期差距不大时，不妨“一人让一步”。目前，业主报“天价”现象明显减少，若是刚性需求买家见到笋盘不妨入市。随着一批业主“转售为租”，优质售盘数量近期有所减少，买家遇到一套高素质笋盘难度加大。一些除个人原因急售的业主外，大部分业主通常也不愿意给予太多议价空间。对于业主则建议参考一下周边一手价调整幅度，顺应市场调整自己的心理价位。

　　中原地产关经宇认为，目前是买家入市好时机，业主心态虽然还比较强，不会轻易降价，但“惜售”基本已不存在。在市场好时，经常会出现几台客抢一个单位，业主把价格越抬越高的情况。现在入市买家少了，竞争相对减少。买家和业主商量的余地也大了。经过几个月的调整期，楼市成交量虽下降，但楼价降幅并不明显，反而加强了部分买家入市的信心。一旦政府调控楼市力度有所放缓，市场需求反弹，届时买家置业选择可能会减少。

　　买卖双方心态：

　　业主接受5%之内的让价

　　合富置业专业人士表示，6月份买卖双方仍延续上月的僵持胶着，放盘价虽有所松动，大多数业主只接受5%以内的让价，但不少买家的降价预期较高，买卖双方对楼价的差距比较大。

　　从供应量看，本月放盘量基本保持平稳，也未见投资客大量降价抛盘。有部分业主转售为租，也有部分业主干脆“退盘不卖”。买家的心态出现了一定程度的分化：部分买家继续持币观望，有较强的抄底心理，他们大多预期到年底楼价会有实质性下跌，因此还价“较狠”，高的达两至三成；有部分买家则对后市看不清，普遍有“再等等”的谨慎心态；还有部分需求较迫切的刚需买家，在观望一段时间后，未见楼价有实质性松动，终于按捺不住出手入市。有部分首付不足的置业者则降低面积要求，将原先计划购买三房变成购买两房等。