易宪容：救市预期使房地产泡沫越吹越大

　　国内绝大多数人认为，房地产泡沫破灭受到伤害的首先是政府，因此，在房地产泡沫破灭之前政府会出来“救市”。正是这种预期，使得国内房地产泡沫越吹越大，这是当前国内房地产信贷的最大风险所在。

　　最近，银监会表示，政府融资平台、房地产信贷及产能过剩是当下银行体系最大的信贷风险。不过，在本文看来，尽管监管部门对信贷风险从三个方面来考虑，但归结到一点，应该都与房地产业有关。政府融资平台往往与土地抵押有关，土地的价格高低，决定政府融资平台的偿债能力，而土地的交易与价格又取决于房地产市场价格；产能过剩主要表现在钢铁、建筑材料等行业，尽管这些行业的产能与该行业的过度扩张有关，但同时也与房地产业的扩张有关。在这意义上来说，当前银行信贷体系的信贷风险很大程度上又是房地产的信贷风险。

　　压力测试无法真正测算信贷风险

　　银监会最新压力测试汇总数据显示，在房价下降30%、利率上升108个基点的前提下，样本银行房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%，46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点，贷款损失率增加30%。如果加上对房地产关联度大的钢铁、水泥、建材行业做压力测试，那么对样本银行房地产不良贷款率可能还会上升。这是监管部门对房地产信贷风险的评估与测试，而国内商业银行就根据这样的测试来确定国内房地产市场价格调整可承受的范围。

　　但是，仅是通过这种压力测试，或仅是看商业银行的不良贷款率及资本充足率等个体化的指标，是无法真正测算到当前国内房地产市场信贷风险的。

　　当前，观察国内房地产市场信贷风险，往往会依据房地产贷款增长情况及房地产贷款占整个贷款比重来分析。比如说，有人认为2010年上半年房地产贷款增速有所回落，因此，房地产信贷风险在降低。2010年上半年房地产开发贷款新增4423亿元(2009年底为18600亿)，6月末余额同比增长26.1%；上半年个人购房贷款新增9323亿元(2009年底为47600亿)，6月末余额同比增长49.6%。房地产商业性贷款(2009年底为73300亿)占全部贷款比重的21%以上。也就是说，尽管国内房地产商业性贷款增长幅度有所下降，但其仍然是高位运行。尽管今年信贷增长有所收缩，但是房地产信贷占整个贷款的比重反之上升。也就是说，国十条之后，尽管房地产信贷增长有所紧缩，但是通过银行金融杠杆过度炒作房地产收敛不大，只是这种炒作由2009年主要在一线城市开始，已向国内二三线城市甚至向县城转移。

　　2009年国内房地产市场价格快速飙升，基本上是过度优惠银行信贷的结果。比如说，2009年新增房地产贷款达2万亿，占各项新增贷款额的21.9%，占比比上年提高了11.1%，同比多增15000亿元。其中个人购买住房贷款增加14000亿，为2008年的5倍，2007年的2倍。而且这种态势在2010年一季度仍在持续，尽管2010年上半年整个贷款规模有所收缩，但是进入房地产的贷款不仅没有减少，反之以高幅度增长。商业性房地产贷款在整个信贷中的比重也在增加。

　　房地产信贷风险的四个主要来源

　　国内房地产市场信贷风险有多大，仅对银行个体测算，仅从房地产信贷占整个贷款的比重来观察是不够的。与欧美国家相比，中国住房信贷所占的比重仍然处于一个相当低的水平上(中国占比为22%，而欧美国家为80%以上)，但中国房地产市场与欧美市场是相当不同的市场，比如市场发展期限不同、交易的住房结构不同、住房产权结构不同等。正因为中国房地产市场与欧美国家完全不同，因此用信贷占比来判断中国房地产信贷风险高低是不合适的。

　　看国内房地产信贷风险主要看以下几个方面，一是近几年个人从银行获得贷款的增长情况(这些贷款绝大部分都进入房地产市场，其中包括个人住房抵押贷款)，2007—2009年分别是10500亿、6000亿、24600亿，2010年上半年为17400亿。在3年半时间，有三年房价是快速上升的，因此个人从银行获得的信贷也就是快速增长，特别是2009年后个人从银行获得贷款更是飙升。如果房价以2007年为基点，那么估计处于高风险的个人贷款达到近4万亿。

　　二是近一年多时间里非房企业进入房地产信贷市场。2009年信贷极度投放，不少企业从银行获得信贷资金进行住房投机炒作，一旦房价调整，其信贷风险同样不低。不过，由于这些信贷资金进入房地产十分隐蔽，要获得一个确切的评估数据是不容易的。

　　三是政府融资平台的土地抵押贷款及企业的土地抵押贷款。由于这部分信贷获得取决于土地的价格，房价预期上涨时，这些土地抵押贷款风险不高，但是当房价出现全面的调整时，其巨大的风险就会暴露出来。上个世纪90年代日本土地价格暴跌导致银行不良贷款暴增就是这种情况。

　　四是房地产开发企业的贷款及房地产上下游产业贷款，房地产市场价格调整对这部分信贷同样会造成巨大的影响。

　　市场泡沫是房地产信贷的最大风险

　　可以说，国内房地产泡沫已无可复加。究其原因有：政策在住房功能界定上的误导，政府过度优惠的信贷政策滥用，以及由此导致的民众住房投资赚钱效应，等等，更重要的在于我们银行体系存在的一些严重错误观念。比如，认为住房贷款是银行的优质资产(但实际上这是建立在住房价格只涨不跌的假定上，如果这个假定不成立，房地产信贷风险就会全部暴露出来)，因此商业银行就有动力通过更为优惠的信贷政策来吸引住房投机炒作者进入市场；由于银行体系的公共性，每一家银行都有动力来滥用这个银行体系，即无限信贷扩张是国内银行的本性；由于银行体系的价格管制，商业银行信贷扩张最好的方式就是数量的扩张。如果国内银行体系不能够从这些角度来重新设定制度，商业银行这种无限信贷扩张的本性如不改变或不被限制，那么房地产信贷的巨大潜在风险就不可避免。这是国内房地产信贷风险的根源所在。

　　从房地产市场系统性风险来看，由于中国房地产金融市场刚从计划经济中转型而来，发展时间短，因此中国房地产金融市场存在的缺陷与问题很大。比如，没有有效的市场信用评级；没有有效的定价机制；市场准入宽松，从而使得许多无支付能力的贷款者轻易地进入市场；法治不健全，从而使得不少房地产金融制度未落实未执行，等等，加上政府GDP取向的过度优惠的住房按揭政策，从而使得中国房地产市场出现离奇的发展。

　　在现有的政策安排下，使得只要购买住房就能够赚钱，住房购买完全成了投资赚钱的工具；房地产成了投资品而居住功能被严重弱化；把房地产作为GDP增长工具，从而让房地产泡沫吹得巨大，等等。但是，在这种情况下，房地产投机炒作者、房地产开发商及地方政府以及普通民众等，不仅没有认识到国内房地产信贷风险的严重性，反之还认为国内房地产泡沫不会破灭。因为，房地产泡沫破灭受到伤害的首先是政府，因此，在房地产泡沫破灭之前政府会出来“救市”。可以说，如果这样的市场预期不改变，国内房地产泡沫只能越吹越大，直到最后破灭。

　　总之，国内房地产市场的信贷风险，有个体金融机构的风险，也有严重的系统性风险。对于前者，尽管看上去风险不高，但是决不可低估；对于后者，一般人都没有把其考虑在内，因此也就无法看到当前国内房地产市场信贷风险的严重性。所以，在国十条出台之后，由于多数国人没有看到这种房地产信贷风险的危险性，也就不会改变对房地产市场泡沫吹大的预期。这才是当前国内房地产信贷的最大风险所在。

　　(易宪容 作者系中国社会科学院金融研究所研究员）