开发商要明智地“服软” 放弃“死扛”幻想

　　“日光盘”终于在新政后的北京首现。“日光盘”可以视为开发商向市场“服软”，理性制定市场及政府都能够接受的价格。

　　上周末，中粮万科·长阳半岛850套房源开盘，开盘当日就销售完毕，被媒体称为“日光盘”。在北京楼市整体销售滞销的局面下，热销的楼盘已是凤毛麟角，长阳半岛的热销能够在淡季中“日光”，主要的原因是该项目销售价格适中——精装修开盘均价13800元/平米，仅比周边的限价房高2000元/平米左右。

　　长阳半岛的低开可以视为开发商向冷市“服软”，而只要“服软”就能取得良好的销售业绩。只是能够“服软”的开发商毕竟少数。数据显示，新的楼市调控政策出台3个多月中，北京取得预售许可证的近70个楼盘中，有25%的楼盘签约率不足10%。滞销楼盘的一个共同的特点是，在目前的市场环境下，价格基本偏高。如果说长阳半岛属于“服软”的话，那些不降价的楼盘则属于“死扛”楼盘。

　　事实上，新政出台后，开发商一直在“服软”和“死扛”中挣扎。两种不同的态度带来的结果也截然不同，“服软”者很快能够实现资金回笼，有利于企业整体的现金流。不愿意“服软”，一方面是短期内还有可以支配的资金，能够支撑一段时间。另一方面就是他们更希望维持高利润，或者担心“服软”后会有“后遗症”。

　　耐人寻味的是，有的房企一方面“死扛”，一方面“服软”。在需要现金流的项目，会“服软”；在希望保持高利润的项目，则继续“死扛”。比如保利在北京就是如此操作。保利·茉莉公馆是需要现金流的项目，所以企业在这个项目上选择“服软”，采取低于区域的价格开盘，较低的价格吸引了大量的刚性购买者，项目大卖特卖。保利·西山林语价格则暂未变化，属于“死扛”的项目。这种“很纠结”的做法，或许只能算是短期内的权宜之策吧。

　　目前，不论是中央部门还是北京市政府，都在进一步明确表示，宏观调控政策会保持稳定。可见，房价没有达到政府部门的心理预期的话，短期内就不会调整政策。那么，对于开发商来说，短期内放弃“死扛”的幻想，采取“服软”应该是最为明智的做法。□张学冬