房租涨势不可维系 夹心层呼吁降低公租房门槛

　　当部分地区房价过快上涨得到有效遏制的时候，个别地方的租赁市场却迎来了新一轮涨势行情，尤其是一线城市的租房客目前正普遍感觉房租有了较大涨幅。

　　对此，业内人士认为，此轮房租上涨并非全面性暴涨，随着房价的继续下探，尤其新开盘项目价格的下降将使得部分刚性需求撤离租赁市场，涨势不可持续。不过，公租房建设应大大提速，“夹心层”群体呼吁，应降低户籍限制等门槛。

　　一线城市部分区域房租上涨较快

　　“租房市场火了。”我爱我家的一位房产经纪人用一个“火”字来形容现在的租房行情。这位经纪人告诉记者，目前租房市场的成交量和租金比去年同期均上涨了20%，比4月份调控政策出台前也上涨了10%。

　　不过，在北京房租“涨得很凶”的时候，汪晶最近一直很庆幸不用为租房担心。“我去年租了两年，明年下半年合同才到期，而且房东人很好没有提出涨房租。”

　　而她身边的朋友就没有这么幸运了：“我一个朋友租住在石佛营一套老三居的一间，原来房租是一个月800元，今年5月涨到1000元，但是没办法还得租啊，看了一些租房网站，基本上都是这个涨幅。”她讪讪地讲述。

　　与她同在广告公司供职的同事遇到了更令人咂舌的事，现租住在左家庄的小程，今年8月就能领到新房的钥匙，租房合同也在8月到期，“新房子要装修肯定还要一段时间，这两天我决定续租，但是房东不愿意以原来的价格租了，而且态度非常坚决，搬次家也挺不容易的，所以 我 在 原 来 房 租 的 基 础 上 提 了40%，房东才愿意继续租。”

　　最近的统计数据与汪晶们的感受则并不太一样。某中介机构的统计数据显示，2010年6月北京全市平均租金相比5月份下降2.39%，而7月初租金的平均价格与6月基本持平，租金涨幅正在迅速回落；以目前的租赁需求热度看，租赁客户需求相比5月需求高峰期下降30%左右。

　　此前，住建部某下属单位负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束，近日形成的初步调研报告指出，“北上广深”四城市房租上涨幅度并没有之前媒体报道的那么严重。以北京为例，3-6月份同比上涨幅度超过了18%，但是每月环比上涨幅度不到2%。

　　美联物业研究中心的一份报告也提醒，有的租金上涨数据可能以点带面，使得坊间误会是全面性的租金暴涨。

　　上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对《经济参考报》表示，从区域位置来说，轨道交通及周边配套情况较好的都是需求的热点地区，这些地方的房租上涨幅度相对较大。的确就北京而言，通州、团结湖、马家堡、上地、天通苑等租赁热点区域自3月以来的房租涨幅较大。深圳也出现类似情形，因区域不同房租的上涨幅度也有较大差异。据统计数据显示，5月份深圳六个区的二手住宅租赁环比上涨不一：福田区的租赁挂牌均价4335元/套，环比上涨8%；罗湖区环比上涨3.5%；龙岗区环比上涨4.6%；宝安区上涨3.4%；而南山区和盐田区则基本保持平稳。

　　房租涨势不可持续

　　“房租还会继续涨下去吗”已成为多数人心中最大的疑问与隐忧。对此，业内专家普遍表示，目前部分城市部分区域的房租涨幅较大由一些季节性因素甚至非市场因素导致，其涨势不太可能延续。

　　高房价在一定程度上推动了租赁市场的繁盛，使租金不断攀升。另外，需求增加也是市场因素中的一个重要方面。

　　“我们要认清当前房租上涨的主要因素，这样才能更好地分析其走势。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说。在他看来，区域供求关系的变化尤其是旧城改造带来的“动迁”是导致房租上涨的一个主要原因。据披露，7月初确定拆迁的广州“城中第一村”扬箕村，几万居民要在较短时间内搬离。“旧城改造迫使大量蜗居族搬离，将导致其他城中村的租金上涨。”美联物业研究中心认为。

　　此外，住建部下属单位的初步调研报告还认为，除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做“二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素。最近有消息称北京市住房和城乡建设委员会约谈了部分中介公司，了解关于中介推高房价的问题，并听取中介公司对于当前房租问题的看法。

　　中介在租房市场占据了主导性地位。今年从武汉大学毕业来北京工作的小娜告诉记者，她7月初找房子时本来不想通过中介，但发现网上几乎所有的房源信息都是中介发布的，很少能和房东直接接触到。她说中介还口气特别肯定地说，租金在上涨，但他们不愁房子租不出去，一个房源最多一个星期绝对能租出去。

　　业内人士认为，在季节性等因素消退后，尤其是坚持当前的调控力度下，房价会在目前松动的基础上继续下探，尤其新开盘项目价格的下降将使得部分刚性需求撤离租赁市场转而选择购房，从而有效缓解租金上涨压力。

　　“楼价下跌才刚刚拉开序幕。大多数城市的住宅新增供应将在下半年陆续登场。同期供应量的增幅将略高于有效需求的增加，可能导致一手定价有下降的压力。一手的降价又将小范围的拉动二手炒家的定价。”美联物业全国研究中心主任徐枫对《经济参考报》说。

　　统计显示，“国10条”以来，深圳市新房存量已由消耗期转入积压期，至6月底，全市新房可售套数为32713套，比4月份的低点增加了23%。美联物业的一份研究报告认为，如果成交量继续维持低迷局面，则全市新房还会面临更大积压局面，时间一久，开发商资金面吃紧，最终还是要靠降价销售来回笼资金。目前，在深圳市场，万科、佳兆业已经带头降价，并取得不错的成绩，预计通过这一示范效应，三季度将会有更多开发商加入降价促销的大军。

　　深圳不是个案，广州、北京等一线城市也将出现更多降价楼盘。机构预测，广州下半年新增供应量将超过26000套，其中老城区约占60%。美联物业研究中心认为，这一供应结构，将大大缓解老城区因拆迁引起的房源紧张问题。届时广州可售房源增加将近1倍，将对现时房价造成冲击，加之在一些大型开发商的带头降价示范下，四季度广州一手住宅价格将迎来一轮较为明显的下行趋势，跟6月份相比下跌或达20%。

　　“夹心层”呼吁调低公租房门槛

　　虽然房租的上涨不可能持续太久，但有了这段经历，让相当一部分刚参加工作不久的“小白领”开始注意公租房的消息。

　　最近的一份媒体调查结果显示：60%的调查者对公租房的期望值很高，表示“不管存在哪些不便，都要努力住进去”，而八成“夹心层”人群认为租金应低于地段市场价格的50%，才选择租赁。

　　“听说公租房的租金最低甚至不到市场价的一半，条件还不错，如果能申请上岂不是很好？”汪晶最近开始兴冲冲地查阅相关信息，并倾注了极大希望。

　　公开资料显示，北京在2009年8月1日发布了《公共租赁住房管理办法(试行)》，目前全市共有11个正在开工建设，可提供房源8000套。这11个项目中，有3个是集中建设，如西二旗、通州梨园等，有7个在商品房、限价房等开发项目中配套建设，如北苑南区、东坝驹子房、彩虹家园等，还有一个是亦庄开发区收购的房源。

　　汪晶曾经为此很振奋，甚至还专门跑到北苑南区等几个项目的工地“实地考察”，但是这并没有让身为“夹心层”的她高兴多久，“听说要户口的，一般的企业打工人员是根本没有可能的。”

　　根据有关规定，已经通过廉租房、经济适用房、限价房这三房资格审核的家庭，方可向所在街道登记申请租住政府提供的公共租赁房。虽然，国有企业、产业园区和社会单位可利用自有土地建公租房，解决本单位职工和引进人才住房需求，在一定程度上降低了户籍门槛，但“汪晶们”还是会被排斥在外。

　　记者在北京市近期政策性住房建设规划设计方案评选暨展览现场看到，公租房项目只有两三个，大多数项目为经济适用房和定向安置房，一位观看展览的年轻人直言“公租房很少很少”。有专家也指出，万余套面向本地户籍人口的公租房，远远不能满足外来中低收入群体的居住需求。

　　住建部等7部门近日印发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》提出要加大公共租赁房建设力度。美联研究组认为公租房政策公布后可能会引导市场一部分的租金价格，而作为福利性质的政策，其租金必然不会很高，成为节制租金飞涨的一道枷锁。

　　目前，部分地方也已陆续展开公租房建设和试点工作。消息称，上海正在研究让保险资金和企业年金进入公租房的建设和运营领域，美联物业研究中心认为，利用其他资金来兴建保障性住房能有效缓解政府的财政压力，有利于保证性住房尽快投入使用。消息称，根据各地区与住房和城乡建设部签订的目标责任书统计，今年全国将建设37万套(间)公共租赁房。

　　汪晶呼吁，在保证公租房达到一定数量的同时，还要尽可能的调低门槛，让公租房真正解决城市年轻人、夹心层住房困难的问题。