上市房企消极推盘　年底或迎库存高峰

　　由于统计数据的缺失，“全国660个城市是否有6540万套空置房”正在成为房地产市场争论的焦点。虽然对于目前房地产市场的库存多少仍有争论，但券商分析师普遍表示，随着楼市供应面积的增加，如果成交量仍然没有大幅恢复的话，年底各大房地产开发商的库存将达到高峰。

　　竣工面积增长 市场成交低迷

　　一边是开发投资、施工面积、竣工面积的大幅增长，而另一方面却是成交面积的迅速下滑。券商分析师普遍表示，虽然目前各大房地产上市公司的现房存货都很少，但下半年房地产开发商的库存将呈现增长趋势。“预计到年底市场整体库存将上升20%-30%。”广发证券房地产分析师沈爱卿表示。

　　从2009年二季度开始，市场的反弹促使全国房地产开工及投资均加速增长，至2010年一季度同比增长达35%，为近两年来的最高增速。

　　中原地产研究显示，经历了一年多的施工周期后，若按2009年全国商品住宅投资额增长率18%预计，2010年十家标杆房企(保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海)新增供应面积将达到2034万平方米以上。以此计算，这些房企下半年的推盘量将达到1200万平方米，即每月平均供应面积将达200万平方米。

　　以保利地产为例，根据已披露的业绩报告，2009年上半年，保利累计新开工268万平方米，2009年下半年累计新开工则增加至296万平方米，全年累计新开工564万平方米。而2010年一季度，保利累计销售101.56万平方米，二季度累计销售165.53万平方米，上半年累计售出267.09万平方米。在考虑从开工到竣工平均一年周期的前提下，如果下半年成交量仍没有大幅上升，到四季度末保利地产的库存大幅上升几成定局。

　　中投证券数据显示，2010年6月，全国房地产开发投资5830亿元，同比增长37.9%，环比增长46.3%。在开工建设项目中，施工面积、新开工面积和竣工面积分别为23315万平方米、19037万平方米和5200万平方米，同比分别增长10 .5%、55 .2%和16 .2%。与此同时，在销售方面，商品房销售面积、商品房销售金额、住宅销售面积和住宅销售金额则分别同比降低3.2%、8.0%、5.9%和13.8%。今年1-6月，商品房施工面积为308400万平方米，同比增长28.7%；商品房新开工面积为80500万平方米，同比增长67.9%。

　　一边是开发投资、施工面积、竣工面积的大幅增长，而另一方面却是成交面积的迅速下滑。一位不愿意透露姓名的地产业分析师对记者表示，由于楼市调控新政后购房者观望心态普遍，在“金九银十”的楼市旺季即将到来之际，如果届时成交量仍然保持低迷的话，“开发商目前的低库存水平将迅速增加。”

　　开发商“延迟开盘”押宝调控政策“松绑”

　　尽管市场成交低迷，但各大房地产上市公司纷纷“延迟开盘”，即使在降价和变相降价的楼盘中，以楼层朝向、地段和户型等不太好的为主。一位地产业资深人士对记者表示，许多地产商认为在宏观经济放缓的大环境下，作为G D P的支柱之一的房地产业可能迎来调控政策的“松绑”，届时成交价格有望出现报复性的反弹，因此调整推盘节奏就成了众多开发商的对策。

　　在竣工面积增长和市场成交低迷的双重压力下，地产开发商的态度却十分耐人寻味。

　　一方面，自6月10日恒大在济南恒大绿洲项目宣布认筹者享受8.5折优惠以来，或明或暗的，万科、绿地、中铁建设等全国性开发商，也都开始“适当降价，配合调控”。但另一方面，各大房地产上市公司的“延迟开盘”也频频出现。亚豪机构统计数据显示，7月份北京计划开盘的项目有34个，包括蓝山国际、远洋东方、辉煌·云上、万通天竺新新家园、领海朗文世家等项目。然而，截止到记者发稿为止，34个项目中却仍有超过一半的项目未如期开盘。在上海房地产市场，统计显示，7月份已有11个楼盘明确表示延期开盘，另42个表示预计“7月份开盘”的楼盘，截至目前仅开盘18个，剩余24个楼盘尚未明确开盘日期。

　　“上市公司还想撑一撑。”银河证券房地产业分析师潘玮对记者说。她分析，在目前出现降价和变相降价的楼盘中，以楼层朝向、地段和户型等不太好的为主，而对于那些优质资源，目前的价格依然较为坚挺。一位地产业资深人士对记者表示，由于二季度宏观经济增速的放缓，许多地产商认为在未来宏观经济继续放缓的大环境下，作为G D P的支柱之一的房地产业可能迎来调控政策的“松绑”，届时成交价格有望出现报复性的反弹，因此调整推盘节奏就成了众多开发商的对策。

　　潘玮表示，目前房地产上市公司的现金流仍然比较充裕，如果目前这种状况持续下去，预计到今年年底，部分小规模的房地产企业的资金链将出现问题，但如万科之类的大的上市公司由于有着更多的融资渠道和资源，将能坚持更长的时间。

　　数据显示，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成，然而不但没有开发商明确下调销售目标，相反却有房企上调销售目标。7月12日，恒大地产宣布上调今年销售业绩目标至400亿元，比年初360亿元的目标提高10%以上。包括绿城、恒盛、龙湖等上市房企也表示将在下半年加大推盘力度。分析师表示，地产商下半年加大推盘力度，也从侧面印证了未来库存高峰到来的情景。

　　“年末商品房库存将迎来高峰，上市房企降价压力将进一步加大。”一份分析师说。 记者　吴黎华