赶紧卖还是再等等？ 开发商因捂盘惜售被处罚

　　7月15日，陕西省住房和城乡建设厅(以下简称“陕西省住建厅”)开出罚单，详述当地38家地产商存在种种违规问题，作为西部地产重镇，西安10家公司被处罚。

　　这10家公司的处罚理由主要是“违规销售”和“捂盘惜售”，陕西省住建厅房地产市场监管处官员对本报解释说，“违规销售”的情况基本上是开发商在没有取得预售证的情况下，提前进行预售。

　　房地产调控行至中途，房价松动已久，成交量持续萎缩，而罚单中迥异的行为背后，展示的开发商心态耐人寻味：是加速销售回笼现金，还是再等一等？显然，还没有共识。

　　回笼资金

　　陕西省住建厅称，此次检查是为了贯彻“国十条”等文件精神，共检查项目670个，涉及开发商269家，查处违法违规现象38家，上述官员说，“检查将是长期性的”。

　　38家被处罚的开发商中，有10家出自西安，其中，6家违规销售，3家捂盘惜售，另有1家在没有取得规划审批的情况下，进行开工建设。

　　海荣地产等6家公司被检查出“违规销售”，海荣地产是西安本土最大的开发商之一，目前拥有海瞡国际、海瞡台北湾、海瞡时代、海瞡印象城、海瞡新天、海荣名城2期、海瞡蓝寓等多个在售项目。

　　在今年上半年的惨淡光景中，海荣地产以12亿元的销售额，成为西安楼市销售额最大的开发商。该公司人士婉拒了本报的采访，他说，“这是一个普遍现象，我们以主管部门的处罚意见为准。”

　　但一位本土开发商说，其实在目前，开发商在取得销售证之前进行宣传、收取一定的保证金，是非常普遍的行为，“一般都会在开盘前，提前两三个月进行，以对市场进行摸底，锁定客户，无论开发商规模大小，都有这种行为，尤其现在市场观望情绪浓厚，这项工作就显得更加有必要。”

　　他说，有的公司由于过去两年扩张得比较快，已经感觉到资金压力，在这种情况下，加速销售、回笼资金成为必然选择，而监管部门对海荣等大开发商进行查处，对行业将是一种警示，以进一步规范市场秩序。

　　低迷

　　与大量开发商加速回笼资金下的违规销售相比，3家 “捂盘惜售”的公司显得稍为另类。

　　这3家公司分别是西安添好实业公司房地产开发公司、陕西地方电力科技投资有限公司和陕西林凯置业发展有限公司。陕西省住建厅通报称，责令其限期开盘。

　　尽管当地房价未出现北京等一线城市的惊人跌幅，但房价的回落已经是不争的事实，西安市房管局主办的西安房地产信息网数据研究中心发布的数据称，6月西安普通住宅成交价格为5398元/平方米，环比下滑4.41%，与春节后价格基本持平。

　　这已经是西安楼市连续多月出现房价回落，今年3月前后，当地楼市均价曾冲上6000元，创历史纪录，但此后，房价逐步连续回落，降至目前的均价5400元左右。

　　与此同时，成交量也连续下滑，据统计，6月份西安商品房销售面积为84.47万平方米，环比下滑了15.71%，同比出现了23.23%的下滑。

　　一位当地上市公司董事长说，其去年年底曾看中位于曲江的一处联排别墅，理想的价格是370万元，但当时开发商坚持430万元的价格，并表示“绝对不可能低于4字头销售”，而就在几天前，他接到开发商的电话，“对方说可以在370万元的基础上再谈一谈，既然这样，我就更不用着急了。”

　　“捂盘”

　　低迷的价格和浓厚的市场观望气氛，让一些公司得以产生“再等一等”的想法。

　　而经记者调查发现，这类公司往往具有一定的深厚背景，资金压力不大，其项目用地也多在几年前获得，土地成本相对低廉。

　　记者从西安市房管局获悉，陕西地方电力科技投资有限公司开发的观山悦项目，已于今年3月获得11幢楼房的预售证，但截至目前，该项目仍未开盘。

　　该公司是陕西省地方电力集团的子公司，陕西省地方电力集团担负着陕西省66个县的工农业生产和人民生活用电的配网建设及供电任务，总资产超过百亿，陕西地方电力科技投资有限公司是其投资业务和房地产业务的运作平台，其还曾经是上市公司中炬高新的第六大股东。

　　其财务数据显示，即使是在楼市异常火热的2009年，陕西地方电力科技投资有限公司也仅在前三季度取得2925万元的营业收入，154万元的净利润。当地业内人士透露，其项目用地是在2006年取得的，显然，地产业务并非其集团公司的主业，而其对地产行业周期性的判断，也不算敏感。

　　而另一处违规楼盘——林凯国际，其获取土地的时间甚至要追溯到2005年，当时，林凯置业竞得此项目用地的代价仅为1100万元，而目前，这项处于西安市科技路的楼盘，已经成为当地高新区的核心地段。

　　今年4月，开发5年有余的林凯国际获得预售证，但目前仍未开盘。

　　上述开发商高管说，对于这类资金压力不大的公司，由于土地成本相对较低，每年的土地增值收益，甚至要超过卖房子，“这3家被查处的公司只是极端个案，其实很多开发商都在通过延缓工期、销售进度等并不违规的方法来实现，对于他们来说，并不强调周转率，而是希望获得绝对利润。”

　　他说，“最典型的是和记黄埔，其在西安的逸翠园项目，土地在2004年就拿到了，直到现在，过去6年多了，房子还在一期一期不紧不慢地卖，项目还未完工，这期间土地和房价上涨的幅度，有目共睹。”记者 张延龙