越来越多房企“转战”保障房 国企唱主角

　　(声明：刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

　　房地产问题不管是经济化、社会化，还是政治化，“关键都是保障房不足造成的”。但是，保障房的投资、建设、分配都让人觉得难以得到保障

　　本刊记者/庞清辉 文/田春艳

　　“2010年，为了完成580万套保障性住房建设任务，中央已经下达600多亿资金。”7月17日，住房和城乡建设部部长姜伟新在“2010中国市长论坛”上公开表示。他强调，今年580万套的保障房建设任务一定要完成。“住建部协调小组已经和各个省市签订了协议，大部分省市已经与各地市县签订了任务书。”

　　然而，住建部一位不愿透露姓名的官员则给《中国新闻周刊》算了一个简单的除法：“600亿，580万套，一万元对于建一套房子来说能够干点啥？”据他估算，2010年保障房投资总额将达到约4300亿元左右，600亿与4300亿相比，小巫见大巫。而且，2010年还转接了2009年部分在建工程。

　　上述住建部人士称，2010年中央决策层对住房保障体系的建设，给予了前所未有的巨大推动力。“尤其是公共租赁住房建设是住建部下一阶段工作的重点，住房保障毫无疑问是2010年住房领域的首要任务。但大家真的还是觉得任重道远，压力很大。”

　　而在采访中，多数专家也向《中国新闻周刊》表示，保障房建设能否及时“补位”，将在很大程度上决定今年房市新政的效果，也是对2010年政策效力的最终考验。同时，也要防止保障房异化成房企的另一场“圈钱运动”。

　　国企唱主角，“转战”保障房

　　到2012年末，基本解决1540万户家庭的住房问题。”这是2009年底住建部在“国四条”中提到的目标。而在2009年5月，住建部等三部委曾发文明确指出，到2011年末，解决747万户困难家庭的住房问题。仅仅半年之后，这一指标就做了大幅调整。时间仅多了一年，指标却翻了一倍。

　　2010年，中国住房保障注定要全面提速。与此同时，不少地方政府已明确“今年保障房开工量不少于总量60%”的目标。根据北京市公布的2010年土地供应计划，今年北京市土地供应总量为6400公顷，住宅用地供应总量为2500公顷，其中廉租房、公租房、经济适用房、限价房和定向安置房用地占到1250公顷。

　　建工.郭庄家园是目前离北京市中心最近的在建保障性住房项目。7月24日，《中国新闻周刊》记者来到位于丰台区卢沟桥乡的郭庄子村，建工.郭庄家园的5栋双限房住宅楼已经封顶完成，外围的脚手架、围挡也都撤走。距离建工.郭庄家园不远是同一个开发商的商品房项目——建邦枫景，二者的开发商都是北京建工地产。

　　据工地的相关负责人介绍，全部工程预计2011年下半年竣工，项目建成后，可提供限价房1224套，廉租房294套，普通商品房549套。按照2009年12月28日的开盘销售情况，限价房7500元/平米，普通商品房均价18600元/平方米，目前已全部售罄。在这里，保障房和商品房很容易区分，“商品房楼层低，限价房楼层很高，商品房都是大窗户，限价房都是小窗户，像个鸽子笼。”该负责人笑着对记者说。几米之遥，却是两个风景。

　　该项目马路对面是万科中粮.假日风景(紫苑)，大都是均价两万以上的商品房。紫苑旁边又是一个保障性住房项目——首开集团旗下北京首开晟馨房地产开发有限责任公司负责开发建设的同馨家园，共1239户，限价7300元/平方米。

　　两个保障性住房项目的开发商北京建工地产和首开集团，都是国有大型房地产开发企业。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《中国新闻周刊》采访时认为，国有企业应该承担建设保障房的责任，“要不然要国有企业干吗？它的一个责任就是为公共产品做出贡献，政府可以下指令让国有企业首先来参与。”

　　的确，目前在楼市调控的压力下，房价胶着，融资闸门紧闭，不少国有房地产企业纷纷进行业务结构调整，而进军保障房建设的步伐明显加快。

　　6月，万科决定参与南京的保障房建设，负责南京江宁区上坊北侧地块，预计建设规模将达400万平方米。万科执行副总裁肖莉为此向媒体表示，万科已将保障房建设看作住宅产业化的切口之一。7月，绿地集团与上海市嘉定区政府签署合作协议，在当地打造约50万平方米的保障房社区。绿地集团董事长张玉良公开表示：“保障房业务比例将会在整体集团业务中的所占比例进一步加大。”此外，中国建筑国际、龙湖、中海、保利、碧桂园等房企也都或多或少参与了保障房的建设。

　　越来越多的房企“转战”保障房为哪般？

　　一位知名房企销售总监告诉《中国新闻周刊》，这主要是被保障房资金周转速度快所吸引，“成本很好控制，甚至是固定成本。保障房不需要定位、不需要宣传、不需要创新。尽管利润较低，但在调控重压下，不失为较为安全的经营模式。”

　　上述销售总监给《中国新闻周刊》举了个例子。6月17日，农行北京分行与北京万科签署合作协议，农行北京分行将向北京万科提供80亿元的按揭额度，全力支持万科在北京的房地产项目的发展。而这合作背后，是因为2010年北京万科的竣工面积里将有1/3是保障性住房。

　　按照规定，承建保障房项目，房企将获得包括信贷支持、土地优惠、税收优惠等多种优惠条件。房地产营销策划专家谢逸枫分析认为，在商品房成交大幅下降的背景下，保障房是政府扶持项目，亦是房企“亲近”政府的一个公关手段，资金偏紧的开发商可以用保障房土地进行融资圈钱。为此，谢逸枫强调，开发商瞄准保障房必须遵循法律监督的程序轨道，拥有公权力的相关政府职能机构也应一同接受监督，防止保障房异化成“圈钱运动”的可靠机制。