楼市“史上最严调控”逼开发商谋变(4)

　　策变

　　进军保障房适应从暴利到薄利

　　一位开发商透露,即便不主动参与,保障房建设也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房,只要拿地开发,就基本上绕不开保障房的建设。”在这样的背景下,房企大规模进军保障性建设势必是市场的大趋势,楼市现有的游戏规则、格局也都将因此发生变化。

　　与以往的调控不同,本轮调控既控“银根”,又放“地根”,加大普通商品住房和保障房的供应以调整供求关系是“组合拳”中的重要一招。这在一定程度上得益于向新加坡住房保障体系的取经。

　　根据国土资源部的要求,各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。而此后公布的全国供地计划中,这一比例达到了77%。仅是保障性住房,根据温家宝总理的政府工作报告,今年保障性建设和改造棚户区就一共要建设住房580万套。

　　被称为“新加坡规划之父”的刘太格表示,新加坡总人口中仅18%的人口住在商品房中,因此新加坡的商品房价波动很小。中国的国情与新加坡不同,人口众多,依据政府的财力,虽然保障房覆盖人口比例可能没那么高,但只要保障房在住房体系中达到一定比例后,商品房的价格将趋于理性和平稳。

　　从监管层表态来看,70%住房供地将投向保障房和普通商品住房的策略将在一定时期内延续。随着保障房在整个住房体系中的比例越来越大,无疑将加大对商品房市场的冲击。

　　对政策风向的把握向来是地产界制胜的关键,先知先觉的房企应声而动。

　　6月万科传出消息,今年将参与南京的保障房建设,负责南京江宁区上坊北侧地块,预计建设规模将达400万平方米。这一规模远远超过万科进入南京10年来所有开发项目面积之和,也是今年传出的开发商参建保障房的最大规模。北京万科营销总监肖劲也介绍,今年北京万科的竣工面积里将有1/3是保障性住房。

　　除了行业风向标万科,保利、中建、绿地、远洋、富力、首开等诸多大型房企也开始谋求大规模进入保障房市场。

　　对于开发商加速进军保障房,有一种观点认为是新政所迫的权宜之计,开发商看中的只是其经营的安全性和稳定性。通常来讲,商品房的利润在30%以上,而保障房的利润一般只有3%—5%。因此在平常年景,开发商都不太愿意参与保障房建设。

　　不过这笔账也许有另一种算法。房地产营销策划专家谢逸枫介绍,保障房建安成本较低,宣传和销售费用不高；需求稳定,资金周转速度快；另外保障房更容易获得银行贷款,自有资金比例甚至可以低到20%以下,“如果成本控制得好,以自有资金来算回报率,保障房利润可以放大到30%—50%。”

　　一位开发商透露,即便不主动参与,保障房建设也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也往往要求配建一定比例的保障房,只要拿地开发,就基本上绕不开保障房的建设。”

　　在这样的背景下,房企大规模进军保障性建设势必是市场的大趋势。5月底,王石指明方向,“万科下一步仍然会加大对住宅产业化的推进,并结合政府下单的保障房的建设进行大规模实践。”

　　除此之外,万科也在考虑保障房领域的“代建制”模式。即资金等均由政府投入,房企只输出技术与管理,以此来收取管理费用。谢逸枫分析,代建制意味着开发商几乎毫无风险,虽然利润不高,但却是稳定的一笔生意。

　　有业内人士指出,这一趋势在一定程度上昭示着房地产由暴利时代进入了一个相对以前更为薄利的时代。房企进入保障房领域,既稀释了利润,同时税费明晰并成本可控,有利于房价的均衡与稳定。记者卢轶牛思远