楼市“史上最严调控”逼开发商谋变(2)

　　局变

　　抄底二三线城市大型企业拿地加速

　　经过之前几次调控,许多开发商已经学会了在危机中寻找机会。中国房地产测评中心龙胜平博士分析认为,真正令房地产企业销售业绩逆势增长的,是开发商们在二三线城市的提前布局。

　　调控以来,房企追逐高价地王的热情明显降低,但土地市场依旧暗流涌动。借鉴以往调控经验,不少开发商在土地市场逐渐走弱的时候,依然出手争取自己最中意的地块。尤其是一些具有国企背景的开发商,更是积极“抄底”土地市场。

　　仅仅从6月29日到7月1日的这短短3天里,首开股份、北辰实业、中国铁建、华侨城等国企开发商分别以27.3亿元、12.56亿元、近53亿元、37亿元在贵阳、北京、广州、天津等城市拿地,累计斥资超过百亿元。而刚刚披露漂亮中报的招商地产,上半年新开工9个项目,建筑面积67万平方米,扩充土地储备46万平方米,使得总储备超过1000万平方米。

　　实际上,经过之前几次调控,许多开发商已经学会了在危机中寻找机会。中国房地产测评中心龙胜平博士分析认为,真正令房地产企业销售业绩逆势增长的,是开发商们在二三线城市的提前布局。根据排行榜的统计,一线城市的销售额占企业业绩的比例已经从原先的39%下跌至29%,而三、四线城市的市场比重由去年同期的13%,扩展至今年上半年的19%。二线城市的销售业绩也大幅增加。

　　最典型的莫过于恒大地产,据其内部人士透露,恒大地产在今年前6月业绩能够创新高,“全国范围内的85折降价促销”只是表面因素,根本的原因是恒大提前在二、三线城市布局,上半年的销售业绩主要来自沈阳、合肥等地。凭借以二三线城市为主战场的优势,最近恒大地产甚至高调宣布今年的销售目标将逆市上调30%以上至400亿元。

　　中国房地产测评中心副主任龙胜平表示,国务院副总理李克强近期“推进城镇化建设”的表态,将成为开发商们重点发展二、三、四线城市甚至小城镇的冲锋号。

　　在这样的氛围下,占据优势地位的大型房地产企业并购拿地开始加速。恒大地产已多次公开表示,将借机扩大市场份额,推动行业整合,并表示二三线城市将成为恒大重要的并购区域。与此同时,万科、保利等公司也明显加大了获取土地的力度,仅5月份两公司拿地已有12宗。

　　2010年6月,新一轮的行业洗牌似乎已经悄然展开。2010年6月上半月,诸如SOHO中国、花样年、世纪星源等一些大企业趁势大鱼吃小鱼,通过并购、增资等收购成熟项目,获得优质地块,借此进军当地市场。公开数据显示,今年5月,属于房地产业的并购案达8起,交易金额达2.41亿美元,与4月并购相比,数量翻番,在所有行业中,排名第二。到了6月,仅上半个月房地产企业并购案已达8宗,达到了5月份整月的数字。

　　而除了并购和转战二三线城市,新的市场形势也让许多开发商转型商业地产。7月25日,一向从事住宅开发的中国奥园以1.6亿元收购了广州珠江新城CBD写字楼物业。相关报告显示,万科已宣布将商业地产资产比例提升至20%；保利也打算在未来三年内将商业地产投资额占其全部投资额的比例提升至30%；华润置地则透露未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40%。而碧桂园、合生创展、中粮集团、金地集团等开发商也都纷纷宣布加大商业地产项目的比重。