楼市“史上最严调控”逼开发商谋变

　　-编者按

　　今年初以来的房地产调控,已棋至中盘,一些地方楼市价格未见松动,交易大幅萎缩,市场对峙令买卖双方都陷入焦灼状态,政策向左还是向右?房价向上还是向下?调控中的两难楼市正处于走向变化的关键节点上,政策和市场将往何处去?市场各方的心态和行动正在发生什么变化?下半年房价会降多少?是继续等待还是出手?……针对一系列社会各界关注的热点,本报策划推出“调控下楼市变化走向调查”报道。针对市场及市场主体各方正在发生的变化,深入调查,展现调控下楼市正在发生的变化走向。

　　自4月中旬“史上最严厉”房地产调控政策出台,至今已过百日。总体来看,调控效果大致可归纳为量跌价滞,而价滞的矛头,直接指向了开发商。面对调控和滞销,不少开发商仍抱着观望的态度,这导致时至今日降价仍不明显,15个月来全国70个大中城市房价首次出现环比下降,也只有可怜的0.1%。因此有不少业内人士指出,量跌价滞僵局的打破很大程度上取决于开发商的状况。

　　不过在房价变化不大的背后,房企内部却悄然出现了不少变化。降价的趋势加大,土地市场趁低抄底,重心向二三线城市倾斜,进军保障房市场,高层频频人事变动……实际上,在国家对房地产业深度调整的同时,开发商也面临着调整、转型的抉择。即便这些转型更多的只是一些苗头和现象,但或许也蕴藏着未来中国房地产业发展的方向。

　　价变

　　房价现松动房企面临资金压力

　　面对下半年可能出现的销售下滑和融资困难,抢先降价的房企明显先摘到了果子,而没降价的房企要面临资金链的巨大压力。显然,调控政策导致的市场预期变化之下,地产商们对市场的预期,也正在发生微妙的改变。除万科外,上海绿地、中铁建设等全国性开发商,也都开始“适当降价,配合调控”。

　　降价,行业龙头万科再次以其在调整中的快速应对赢得市场先机,在僵持、拉锯的市场中,万科6月份月度销售额创新高,实现销售面积85.7万平方米,销售金额87.7亿元,分别比2009年同期增加27.8%和27.9%。

　　国家统计局最新公布的数据显示,6月份全国70个大中城市房价同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点,环比下降0.1%,这是近15个月来全国房价环比涨幅首次由升转降,调控初显成效。

　　在珠三角,楼市成交价格更是出现了一定幅度的下降,楼市格局呈现“量价齐跌”之势。据广州市国土房管局的统计数据,6月,广州十区一手住宅交易面积为52.52万平方米,环比减少4.3%；交易登记均价为每平方米12560元,环比下降3.0%。在另一个风向标城市深圳,6月住房价格继续下降,与年初房价水平相比下降超过两成。深圳市房地产研究中心7月23日公布的数据显示,深圳市新建商品住宅销售规模同比降幅较大,6月成交量为14.21万平方米,比5月略有增加,但环比4月下降了60.2%,比去年平均水平下降74%。6月住房销售平均价格为每平方米17895元,比5月环比下降5.81%,比年初下降22.6%。

　　虽然就目前来看,珠三角房价的下降主要还是中高档楼盘成交比重减少带来的“结构性降价”,但全国各大城市迅速萎缩的成交量正在给越来越多的房企带来压力,降价潮在即的声音不绝于耳。今年5月,恒大地产就率先祭起“降价”大旗,在全国启动降价攻势,旗下所有楼盘均以原价的八五折优惠出售,持续至今。近期在广州,不少市民还频频收到“恒大山水城8.6折,送1600元豪华装修”的卖楼促销手机短信。

　　被视为风向标的龙头房企万科也不甘落后。在北京,在5月后开盘的中粮万科紫苑项目上,中粮万科率先将销售单价下调800元/平方米,最终换来了开盘当日销售率50%以上、不到三个月全部售罄的业绩。而7月25日开盘的中粮万科长阳半岛项目(下称长阳半岛),开盘价更较原来预期均价15000元/平方米,骤降1600元/平方米,下调至均价13400元/平方米。

　　7月1日,中国房地产信息集团联合中国房地产测评中心依据70个城市销售数据统计制作的《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》显示,在排名前20位的大型房企中,前6月只有恒大地产一家完成全年销售目标的50%以上,超过九成的房地产企业均未能完成今年销售目标的五成。

　　另一方面,在中原地产的一份半年度报告显示,从国内融资环境来看,从去年第三季度开始,尤其是今年4月新政颁布以后,开发商的国内融资途径遭遇围堵。以招商地产和万科为首的上市房企近700亿元增发申请即告暂停。2010年上半年十大房企共计融资323亿元,仅占去年全年融资额的25%。

　　显然,调控政策导致的市场预期变化之下,地产商们对市场的预期,也正在发生微妙的改变。除万科外,上海绿地、中铁建设等全国性开发商,也都开始“适当降价,配合调控”。