楼市调控政策影响趋于常态 刚需客户开始入市

　　经过三个多月的消化，楼市调控政策影响已趋于常态，市场主导因素逐步由之前的政策因素转变为供求关系本身。7月以来，沪上二手房市场客户带看量明显上升，部分房源成交周期有所缩短，市场显现出一定回暖迹象。

　　福美来不动产市场部统计数据显示，4月中旬楼市新政颁布后，5月和6月本市二手房成交量都在6000多套的低位徘徊，分别为 6776套和 6468套，两者总和是4月一个月成交量的六成左右。 7月以来，刚性需求客户带看量明显上升，经纪人每周人均带看7到8组，环比翻了一倍。带看量上去了，成交机会自然也就大了。福美来卢湾店上周刚成交了一套汇龙新城119平方米的两房，总价415万元，折合单价3.5万元，比周边市场价低10%左右，房东挂牌后一周内即告成交。该店经纪人表示，新政出台已有3个月了，部分刚性需求买家对未来房价大跌不抱太多希望，近期看房明显增多，且购房诚意度较之前有所提升。另一方面，房东出售诚意度也有所上升，并留有5%左右的议价空间，不少挂牌出售的优质房源吸引了刚性需求客户的目光。

　　二手别墅报价未见明显松动。7月，几个外围别墅集中的板块吸引了不少购房者的关注。如浦东周康、松江新桥等板块，别墅看房客户持续增多，环比增加20%至30%。别墅房源的稀缺性，使其在楼市调整时期具有一定的抗跌性，鲜有议价空间。 21世纪不动产年家浜路分行经理表示，7月以来，周康板块公寓房买家没有明显增多，而别墅看房量有30%的增长，客户多为外省市投资者，他们看中别墅产品的稀缺性所带来的升值潜力。尽管这类别墅总价400至600万元，但他们一般都具备全额支付的能力，入市行为不受贷款收紧政策影响。在需求上升的支持下，别墅价格走势稳定。以该板块附近的公寓房为例，目前主流挂牌价在每平方米1.5至1.6万元，较4月初有20%左右的下跌，但别墅报价未见明显松动，尤其是中高端产品一直维持在每平方米4万元左右的水平。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，从目前市场的实际交投来看，刚性需求客户入市比例超过90%、投资者占比依然寥寥。基于自住型购房客户逐渐入市，在没有更严厉政策出台的情况下，未来房价有望逐步企稳。外环线附近区域在上一轮行情中房价上涨较快，目前市场调整时期下降空间会比较大。对于有意购买外环线附近物业的买家来说，目前可以尝试争取15%的议价空间。 (贺理铭）