开发商还不起钱 银行该怎么办？

　　上海银监局局长阎庆民在上海中资银行业金融机构负责人会议上表示，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4~6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。 (7月27日《第一财经日报》)

　　近年来，房贷一直被银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务不断降低门槛。国家统计局的数据显示，按房地产开发贷和个人按揭贷款合并计算，2009年房地产开发资金来源中，银行信贷资金占比达到34.48%，比上年增长44.2%。如果考虑到贷款向房地产领域挪用的情况及房地产开发中施工企业垫资亦部分出于银行信贷，上述比例还会更高。但房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，却隐藏着巨大风险。中金公司最新报告显示，盈利预测模型中反映了上市银行不良贷款余额下半年环比增长15%，增幅约440亿元。如果加上与地价有关的资产抵押部分，全国银行房地产贷款依赖水平在50%左右，部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。笔者以为，楼价的波动已足以影响到银行的信贷资产安全。楼市的波动还将影响资本市场稳定，进而对银行融资环境产生影响，进而将可能阻碍或者延缓银行业再造的步伐。换言之，如果银行在楼市“折戟”后，所需的新资本要想从股票或者债券市场上筹集可能会很难，其融资成本也会很高。实践证明，在资本市场低迷的时候，银行通过资本市场进行的收购兼并活动是很难开展的。因此，从市面价来看，房价些许波动虽不起眼，但只要有开始，就可能发生连锁反应。

　　在社科院工业经济所曹建海研究员看来，银行风险同房价上涨成正比例增加。“泡沫没有不破的，撕碎了的泡沫就是崩盘”。易宪容研究员认为，房地产市场终将会回归到一个良性发展的正常轨道上来，靠政府优惠政策吹起的房地产泡沫迟早会被戳穿。 “大起之后必有大落”。对于银行而言，无论其开发商的规模是大是小，因开发楼盘的资金多来自于银行资金，假如房价大幅下跌，而旗下楼盘却无法销售完毕，虽说银行有利息可收，但如果绝大多数开发商都没有还贷能力，甚至破产倒闭。那么，银行的本金和利息怎么收回？此外，如果房价跌幅超过业主的承受能力，购房者不愿还贷而将住房抵给银行，银行只能以更低的价格进行处置，其中的差价就变成银行的亏损或者坏账。而且，那些利用银行信贷投资多套住房的炒房客，他们对房价下跌的敏感性更高、违约概率更大。

　　毋庸置疑，楼价由攀升到下跌的过程中，不但会影响银行非贷款类资产的市值，导致金融机构总资产缩水，也会影响到银行担保品的价值，引起银行贷款质量恶化、不良贷款率上升。日本及东南亚地区房地产价格的泡沫破裂，便相继引发了系统性金融危机，从而对经济造成重创。银行和开发商对盈利目标追求不同，只要收益略高于风险，开发商都有可能去做。但是银行要全面考量风险。所以，面对风险未卜的市场，商业银行切莫被“金钱”迷失了双眼，忽视了“开发商还贷能力在下降”的警告。(刘英团 作者系法律职员）