地价成房地产调控重点 地王渐成烫手山芋

　　由于此前地价过快上涨，客观上助推了房价的快速上涨，尤其“地王”对房价的拉动效应更为明显，因此，地价也是这一轮房地产调控的重点。

　　为了抑制地价、房价非理性上涨，政府陆续出台了完善土地出让方式、规范土地出让金缴纳时间、提高土地出让金比例与购地款首付比例、严格清算土地增值税、打击开发企业囤地的相关措施。

　　此外，国土资源部还宣布2010年将在全国推出总量为18.5万公顷、同比增加约140%的巨量住宅土地供应，以平抑地价。

　　再则，自政府启动新一轮房地产调控尤其出台“新国十条”以来，不但房地产市场成交持续低迷，房价也已经下降。房价下降，又在以打击土地的投资回报预期的方式推动地价及其未来预期下降。

　　目前，受房价及其未来预期下降和地价预期下降的双重影响，不少城市的土地市场已经开始回调。有数据显示，不少城市成交土地的楼面地价，较去年同期有了明显下跌。

　　随着房地产市场调控持续深化，如果房价加速下降、政府加大打击囤地炒地的力度，将来土地市场可能持续低迷，地价可能继续下降。

　　在这种情况下，一些此前高价拿下而至今囤积尚未开发或虽已开发但尚未开售的旧“地王”项目，或将遭遇“两难”的尴尬局面，真正的苦日子也将到来。

　　一方面，严厉的调控政策使房价下降，已使得一些“地王”项目的开发利润空间大为压缩。甚至，如果政府不让提高土地容积率以降低单位楼面成本，一些“地王”项目可能因地价过高导致房价过高而卖不出去，如果降价销售可能出现亏损。事实上，目前有的“地王”的楼板价已经高出周边房价，尚未开建便已出现亏损。

　　另一方面，由于“地王”当时的拿地价格过高，如果房价、地价继续下降，即使开发商想卖出“地王”土地，也可能没人要。

　　当然，开发商还可选择退地或继续囤积，但可能遭受相关土地政策的处罚，也将亏损不少。“地王”，正成为开发商手上的烫手山芋。□陈真诚 　　著名房地产专家/全国房地产经理人联盟常务理事