开发商还贷能力下降 房贷风险或由"隐"转"显"

　　昨天，上海银监局召开上海中资银行业金融机构负责人会议。上海银监局局长阎庆民在会上要求各银行坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。

　　4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4-6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。

　　应大幅压低抵押率

　　上海银监局要求各银行加强土地储备贷款管理，确保土地储备贷款安全。要根据不同区县财政收支状况区别对待，在重新评估基础上，作出必要的授信额度调整。要严格把握好土地抵押率，防止过度授信，原则上应大幅压低抵押率。

　　上海银监局要求商业银行要密切跟踪贷款流向，与地块挂钩，监控贷款投向及土地最终用途，确保贷款不被挪用，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款。同时，要采取有效措施，妥善解决贷款期限与储备期限不匹配、贷款用途与实际用途不匹配、项目自有资金的测算难度大、第一还款来源与实际出让计划不匹配等问题，确保土地储备贷款资金安全。

　　一律以在建工程为抵押

　　阎庆民特别强调，各银行要严控房地产开发贷款风险。

　　针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险。一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。要加强对开发商资本充足状况和自有资金的审查，动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的5成，对已有土地抵押的，要根据不同风险状况相应下调成数。对住房销售回笼资金要实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。

　　坚决杜绝高息揽存

　　上海银监局要求银行业继续严格执行“三个办法，一个指引”，确保信贷资金进入实体经济。

　　对下半年世博会后期可能出现大客流的情况，上海银监局要求各银行业金融机构善始善终，继续高质量地提供世博金融服务。为了继续维护好沪上银行业市场的良好竞争秩序，上海银监局提出，一要坚决杜绝 “高息揽存”现象，必须严格执行国家有关利率管理规定，严禁通过任何方式变相提高存款利率；二要认真执行住房按揭贷款的各项要求，各行一定要“齐步走”，禁止“打擦边球”，严禁无序竞争；三要进一步规范和完善考核激励机制，建立健全包括业务合规性、案件有效防控等因素在内的多元化考核体系，淡化单纯的规模和速度考核，避免将收入直接与考核指标挂钩的做法。

　　据悉，上半年上海银行业在支持地方经济调结构和自身调结构的“双调”上效果比较明显，“两高一剩”行业贷款比重降至万分之二，余额已不到5亿元。下一步各银行将重点积极配合地方政府推进节能减排、抑制产能过剩、淘汰落后产能、加强环境保护工作。

　　此外，上海银行业的零售转型取得效果，零售贷款的占比不断提升，个人经营性贷款、消费贷款、按揭贷款、微小企业贷款、涉农贷款等零售贷款增量占比超过1/4，存量占比近1/5。(记者 陈韶旭)