“地王”蛰伏两月 央企“圈地”继续

　　“这两个月,听不到地王的新闻了。”不少房地产人士谈起眼下的房地产市场,有此感受。这背后,是新一轮楼市调控政策在土地市场上收获的初步战果:土地供应增加,地价快速上涨的势头初步得到遏制,“地市”竞争逐步趋于理性。不过,此次“地王”偃旗息鼓,是蛰伏还是远离?

　　业内人士建议,下半年应确保土地调控政策的稳定性和持续性,并使土地市场的“降温”进一步促进楼市的“退烧”,使整个房地产市场逐步回归理性发展的轨道。

　　“地市”呈现四大变化

　　三四个月前还是地王频出、价格滚烫的土地市场,目前终于有所降温。上半年尤其是4月中旬新一轮调控启动以来,土地市场呈现出以下四大变化: ——供应“开闸”,“地根”显著放量。中国指数研究院的最新数据显示,今年上半年,全国103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米,同比增加100%。6月,103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米,同比增加35%。

　　——成交逐渐回落,房企拿地积极性低于政府推地。统计数据显示,2010年上半年全国103个城市住宅用地累计成交量14420万平方米,同比增加85%,但有逐月下降趋势。至6月,成交量环比下降28%,同比下降37%。

　　——价格回落,高价抢地现象显著减少。中国土地勘测规划院的最新报告显示,第二季度105个主要监测城市商业、居住用途地价环比增幅较上一季度分别下降了0.36、1.24个百分点。上半年总价排名前10的地块中,仅有1宗成交于4月中旬“新政”实施之后。近期地市降温十分明显,一些地方甚至出现了流拍情况。

　　——出让方式微调,土地交易约束加强。各地引入“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等出让手段,并更多采用招标出让方式。比如,北京在5-6月成交的11宗住宅用地中,9宗以招标方式出让。上海在7月16日出让四幅地块。与此前不同的是,此次开发商确认成交后当日即签订出让合同,且需在签订出让合同起30个工作日内一次性付清土地款；如果分期,则需要在签订合同起10个工作日内缴纳50%的首付款,其余50%需在3个月内付清。对比国土资源部的“规定动作”,一些地方的“自选动作”更为严格,对开发商的资金偿付能力有着更高的要求。

　　业内人士指出,土地政策在本轮房地产市场调控中发挥了重要作用,增加住宅用地供应、提高土地保证金和首付比例、明确项目开竣工时间、严格清算土地增值税等措施有效地抑制了快速上涨的地价。

　　“地王”是蛰伏还是远离?

　　纵观近年来楼市的风云变幻,“地王”频现之际常是房价上涨最快之期。以致不少人直言:此轮调控成败关键,就在于能否摁住“地王”之头。

　　上海永庆房屋总经理陈史翎认为,增加土地供应的措施在此次调控中十分关键,“去年楼市‘小阳春’时,地价已经被房价带起来,但土地供应没有放松,致使地价随之飙升,地王一个接着一个；今年以来,当房价带动地价下行时,及时将土地市场开闸,这样能有效地稳住市场、稳住土地价格。”

　　但是,业内人士也提醒,目前尚不能对调控过于乐观,土地市场依然存在一些不确定因素。

　　其次,部分央企在土地市场的活跃态势值得关注。近期,多家央企频频“跑马圈地”,在土地市场出手阔绰。比如,广州6月两幅高溢价地块的买家便是央企中国铁建地产。有机构统计其自3月中旬以来累计购地金额已近100亿元。

　　在央企购地活跃的地区,地价甚至不跌反涨。比如,今年以来天津多幅地块被央企高价竞得,该市上半年住宅用地挂牌均价为每平方米1685元,同比上涨87%；成交楼板价为每平方米1943元,也远高于去年同期。今年6月,天津住宅用地挂牌价逆势上涨至1963元,环比增加7%。

　　另外,国土资源部确定的2010年住宅用地计划供应达18.5万公顷,但上半年大多数城市完成计划均不到40%,深圳、广州等地更是不到20%。由于土地供应涉及拆迁、征地、“生地”变“熟地”等一系列流程,对当地政府的财力有较高要求。对于部分土地一级开发薄弱的城市,能否顺利执行土地出让计划尚存疑问。

　　地市、楼市能否延续“退烧”态势?

　　中原集团董事程澐介绍,随着土地供应的继续加大和调控的继续,下半年土地市场“价格上涨可能性较小”,而会延续溢价率回落、价格趋于理性的态势,“下半年对很多企业来说是拿地的好时机。”

　　土地调控将保持稳定性和延续性。国土资源部相关负责人日前表示,下半年将重点查处房地产项目违规违法用地,特别是违规向别墅供地、囤地炒地、擅自改变保障性住房用地性质行为。上海市规划和国土资源管理局相关负责人表示,将加强土地储备工作,目前已规划选址23个基地,可用于开发住宅用地面积约40平方公里；此外,还将严格规范商品房用地出让行为,对中小型普通商品住房,明确住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等,纳入土地出让合同,并通过规划土地验收予以落实；另外,还将探索“综合评标、一次竞价”等土地出让方式,将投标价款、付款进度、开发建设周期等因素作为评标条件。

　　中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组认为,预计下半年,随着宏观经济平稳发展,保障性住房建设力度持续加大,市场监管进一步完善,城市地价总体水平将进一步趋稳,东部部分城市或将出现地价水平总体下降态势。

　　“政府对待土地调控政策应持审慎态度,对于规范土地市场交易的政策措施应该常态化。下半年处于政策的执行期和观察期,应严格执行目前的土地政策和调控措施,使楼市和地市的高烧真正退下来。”中国指数研究院副院长陈晟表示。(记者叶锋)