地价不涨房价下跌 上海外环地价渐失房价支撑

　　去年土地市场狂热，比周边房价还贵的地块接二连三地成交。如今房价不再疯涨，打折促销楼盘从外环向内中环蔓延，地价正逐渐失去房价的直接支撑。

　　新江湾城地价如过山车

　　2009年12月23日，中国建筑股份有限公司的全资子公司中国中建地产有限公司，以37.2亿元总价成为新江湾城C6地块的主人。楼板价3.2484万元/平方米，C6地块成了迄今为止中国单价最贵的住宅用地。 300米外的合生江湾国际公寓去年成交均价2.3-2.5万元/平方米，而今年4月至今的成交均价2.8万元/平方米。精装修楼盘华润置地橡树湾，去年成交均价约2.8万元/平方米，借着“地王”东风，今年3月新推出的一批房源成交价为3.5-4万元/平方米。中建地产以高于周边楼盘的楼板价拿下C6地块，如何获利，业内外一时间议论纷纷。

　　2010年5月7日，与新江湾C6地块隔路相望的C4地块以底价成交，上海城投以11.08亿元将其纳入囊中，折合楼板价1万元/平方米。中房信高级分析师付琦在接受房地产时报记者采访时说，1万元/平方米的楼板价对上海城投来说，仍算合理。和新江湾城C6地块纯粹的各方飚价不同，这一地块存在诸多堪称严苛的限制条件等非市场因素，因此城投1万元的楼板价拿地，并不奇怪。

　　国家从金融、财税等各方面调控房地产市场的意图明显，开发商不得不考虑“过冬储备”。事实

　　上，不少开发商去年是被裹挟进高价拿地的漩涡中的，因为价高者得，开发商要拿到地必须大笔砸钱。

　　C4地块出让条件严苛

　　C4地块并非纯住宅地块，出让文件中要求的竞买保证金5.5亿元，对开发商现金流是一个严峻的考验，让不少开发商望而却步，致使现场竞价者只有两家。

　　与3.2万元/平方米成交的C6地块相比，C4地块的附加要求前所未有的严苛。 C4地块的出让文件要求竞买保证金高达5.5亿元，须在竞得地块之后10个工作日内签订出让合同，30天内付清全部土地出让价款。同时还要求签订之日起4个月内开工，3年内竣工，商品住宅部分应在签订合同起的一年内满足预售条件。除此以外拿地公司三个月内须将注册地迁至杨浦区；竞得者在C4地块内必须建造建筑面积不少于2.7万平方米的全装修人才公寓，建筑标准不低于9000元/平方米，公寓连同地下设施无偿移交区政府相关部门，产权归区政府相关部门。

　　外环外面粉也比面包贵

　　如果说新江湾城两幅地块的迥异命运，还有非市场因素作用，那么，外环松江的两幅相邻地块则明明白白地标示出市场的下滑轨迹。

　　松江广富林地块，北方城投今年5月7日以18.4亿元拿下的广富林2-6号地块，楼板价1.37万元/平方米，而附近的广富林2-4号地块曾在今年2月的竞拍中，被久未在上海住宅土地市场拿地的万科一举拿下，成为松江区单价最高的地块，成交楼板价1.64万元/

　　平方米。当时周边公寓售价1.63万元/平方米，“面粉比面包贵”现象，从中心城区、稀缺地段，蔓延到了外环以外。而松江新城板块最近促销力度相当大的绿地蔷薇九里，6月最后一周的销售均价是1.2539万元/平方米。

　　2009年12月18日，江苏常发集团以9.1亿元的总价取得嘉定新城温泉路地块，楼板价1.2076万元/平方米，溢价率425%。当时的嘉定新城，保利家园均价1.5万元/平方米，盘古天地均价1.7-1.8万元/平方米。今年6月最后一周的销售数据显示，嘉定新城的新城悠活城销售均价1.3766万元/平方米，区域内楼盘售价离1.2万元/平方米的温泉路地块楼板价越来越近了。

　　据搜房网和中国指数研究院统计，2009年1至12月，除去6块大型居住社区出让土地，上海2009年共出让住宅地块79幅，其中嘉定区地块22幅，占总数的28%。和新江湾城的房价坚挺不同，位置较偏、供应量大的嘉定新城的房价已经出现明显下行趋势。

　　合理规模有效开发最重要

　　付琦在分析目前地价下行的状况时一再提出，市场不好的时候退地、流拍，市场好的时候囤地，都是政府不希望看到的。目前最大的问题不是地价，而是每年应保持合理的供应规模和有效开发。而现实情况是，过去的5年形成了5500万平方米的供应缺口，2008年市场不好，只有250万平方米的供应，2003年以前出让的土地，有的还没形成有效开发。所谓保持合理的供应规模，除了要根据市场的情况调节供地，主管

　　部门还要促使拿地企业有效开发，严禁低价拿地的企业囤地炒地。

　　他分析，如果这一轮调控结束之后，市场上扬，地价房价还可能上升。开发商要寻求突破，必须率先降价。而且从销售情况看，今年6月凡是降价一步到位的楼盘都卖得非常好。嘉定新城板块的龙湖郦城7月成交均价1.467万元/平方米，6月均价1.68万元/平方米，成交84套。何丹丹