比正常楼房价更便宜 开发商盯上学区内老楼加层

　　“2006年4月，哈尔滨市政府出台了《哈尔滨市2006年主要街道既有建筑平改坡综合改造工作实施方案》。该政策意在解决市区内老式居民楼因缺乏资金年久失修的问题，与此同时却也衍生出了加层式的平改坡工程。”

　　核心提示

　　生活报21日的报道《哈市今年首次强拆加层房》刊发后，市民颇为关注，纷纷来电反映自家居民楼存在的加层问题。记者汇总50多条热线信息后发现，其中有一半加层房位于热点学区房区域内。采访中记者了解到，近年来，哈市一些楼房的楼顶频频出现加层房，资金少规模小的开发商是建加层房的“主力军”。因利润空间巨大，这些开发商已经盯上了学区内老楼加层这块肥肉。

　　比正常楼房价更便宜

　　学区加层房销售紧俏

　　家住哈市南岗区和平二道街19号的居民刘迎春告诉记者，生活报报道被拆除的加层房就在他家斜对面不远处，他所在的这栋居民楼，与周边的5栋居民楼都在原来7层的基础上加盖了1层，而且已经全部售出，“在这附近，你很难能找到平顶楼房了，大部分老楼都加层了。”刘迎春认为，这里之所以几乎楼楼都加层，与文化中学和125中学在附近有很大关系。

　　23日上午，记者在哈市道里区兆麟小学附近的公园街、柳树街旁看到，这里的居民楼大部分是上个世纪八九十年代建成的，原本平平的屋顶如今都变成了尖房顶，且“个头”也长了。据在这里住了20多年的邵大爷介绍，这一片的居民楼是从2008年5月开始改造的。当时开发商表示，这是政府实施的平改坡工程，是为了解决居民楼顶层漏雨的问题。但改造后却多了一层楼，并对外销售。住在一居民楼顶层的张女士对记者说：“为了6岁孩子的上学问题，我们举家从阿城搬到了道里，但一直都没有找到合适的房子。要么太贵，要么太小。虽说这个房子是加层房，没有房产证，但每平方米才卖3600元，等孩子上初中后再卖掉也合适。”

　　记者搜集市民来电反映加层房的50多条信息后发现，加层房多集中在南岗区、道里区、香坊区繁华区域，如南岗区的花园街、国民街、吉林街、阿什河街、和兴路、苗圃街、汉广街等街路和道里区的安心街、通达街、公园街、森林街等街路，且部分路段毗邻铁岭小学、花园小学、哈师大附中、哈师大附小、兆麟小学等名校。对此，哈市一房产中介公司的王姓店长表示，目前学区房的房价已由年初的每平方米1.2万元涨到了2.3万元，高房价的背后是“名校效应”。4月，他卖出去了2套分别位于吉林街和花园街上的加层阁楼，其中一套使用面积为42平方米，售价42万，而一套使用面积为38平方米的正常楼房售价则高达72万，“因为相对正常楼房便宜很多，又在名校旁边，现在加层阁楼销售也很紧俏”。

　　老楼上加层 开发商有得赚物业有得省

　　记者在采访中发现，一些开发商和施工单位为了追求利益最大化，在“平改坡”的同时在楼顶接层，以阁楼的价格对外销售，使政府的惠民工程走了样儿。一家房地产开发公司负责生产的经理表示，大房地产商不会把精力浪费在这种小工程上，而且也不能创造很多利润，只有像他们这样资金少规模小的公司才会在意这三五十万元的卖房利润。

　　4年前，哈市实施了平改坡工程。在一些平顶的老楼上安装彩钢板，以达到美化环境、防雨和节能保温的目的。据哈市既有建筑节能综合改造领导小组办公室(节能办)工作人员介绍，既有建筑单层式平改坡主要是政府财政出资，直接将原多层住宅平屋顶改建成坡屋顶。此项工程需要政府巨大的财力支持，如果全市既有建筑全部进行改造，至少需要政府投入数百亿资金。哈市借鉴外地经验，采用加层式平改坡的方式，由开发商来做，在原多层住宅平屋顶增加一层后再做坡屋顶。这样一来不仅可以增加住房面积，还能解决中低收入市民住房困难的问题。因此，哈市对加层式平改坡采取了市场化运作方式，公开招标，收取中标价款。

　　一位建筑业界的有关人士说，目前哈市加层房已不鲜见，虽然没有官方统计数字，但那些“优先”建设的“学区加层房”却已形成了不小的市场。由于去年房价上浮很大，加层房售价又相对较低，因此销售十分紧俏。据介绍，加层房的成本造价约每平方米1200元。记者以执法部门拆除的和平二道街98号楼顶的560平方米加层房为例，刨除建房成本，再比照哈尔滨市商品房住宅(四个主城区)均价(以5000元/平方米为基准)，这些小开发商的利润空间就是由学区加层房巨大的升值潜力决定的。

　　一般来说，建房成本由以下几部分组成，即：楼面地价成本；建筑商建造房屋的建安费(建材费、人工费等)；配套建设费(勘察设计、前期工程费和住宅小区基础设施费)；开发商运营成本费(管理费用、销售费用、广告、贷款利息等)。然而，接一层加层房却能省去其中的很多支出，所以一些小房地产商把目光盯上了成本相对低廉的接楼施工上。

　　据哈南住宅小区物业工作人员介绍，如果对老房子进行加层平改坡，加层后开发商就要承担楼房节能改造、外立面装饰整修、小区庭院修复等工程的支出，物业公司每年上房修屋顶防漏雨所需的五六万元开销自然也就省下了。(记者 芦伟坤)