投资客无法贷款起诉退房 房贷新政成不可抗力？(2)

　　调查 房产新政下退房现象大增

　　随着国家实施房产新政，厦门房贷出现前所未有的紧张局面。不少投资客、投机客都感受到资金短缺。近日，记者调查发现，随着新政的实施，退房现象开始大量增加。

　　在退房者当中，一部分是因为银行贷款没有批下来，另外，也有相当一部分退房是因为买家后悔房子买贵了，进而借口房贷政策变化而故意违约。据中介介绍，退房率明显上升，还有很多炒房客因违约退房，连定金也无法追回。

　　厦门一家银行的法律顾问告诉记者，目前因房贷新政导致的纠纷在房地产案件中占据了很大的比例，他最近也接到了很多这方面的官司。像蒋莉这样的投资客的遭遇是“新国十条”出台后可能引发的典型案件。由于新的银行放贷政策，购买第三套及以上住房的买受人，或者不能提供一年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民，由于无法取得银行贷款，且无力一次性支付房款，从而导致按揭贷款无法实现。

　　此外，购买第二套房的买受人需要增加贷款首付金，而买受人已经无力承担增加部分的首付金，此时也会导致买受人无法继续履行合同。在这种情况下，不是出卖人起诉要求买受人承担违约责任，就是买受人会起诉要求解除合同，退还合同定金。

　　焦点政策

　　变动能否成退房理由？

　　贷款政策变动能否主张解除买房合同？对此，思明区法院一位法官认为，这种情况下退房首先要看双方签订的买卖合同是如何约定的，是否有关于银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的处理方式。如果有约定，那么服从约定；如果没有约定的，就存在较大争议了。

　　对此，有一种法律观点主张上述政策调整构成合同法上的 “不可抗力”，因此，要求依据我国《合同法》第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”的规定，解除合同。

　　但是，从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。

　　如果将此种情况认定为不可抗力，则可能出现的后果是不可抗力认定范围的过宽，将使合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。

　　另外一种法律观点，主张房贷政策调整构成合同法上的“情势变更”，因此，要求依据我国 《合同法》司法解释(二)第二十六条关于“情势变更”原则的规定，解除合同。

　　专家说法

　　政策变动 不算“不可抗力”

　　厦门大学法学院副教授黄健雄：依据 《民法通则》规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。在司法实践中对不可抗力的适用是比较严格的。近几年来房地产市场一直是社会关注的热点问题，政府也频频出台政策对房地产市场进行调控，当事人对此应有所预见。因此国家对楼市调控政策不属于不可抗力。

　　针对依据《合同法》关于 “情势变更”原则的规定，要求解除合同的，我认为，情势变更务必谨慎适用、严格适用程序，如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应由高级法院审核，必要时应报请最高人民法院进行审核。因此，对于房屋买卖双方来说，在签订房产买卖合同时，最好约定一些特别条款，如合同解除条件、免责条件等。

　　律师说法

　　新政目的就是减少成交

　　福建信海律师事务所林敏辉律师：房地产新政不属于法律上的 “不可抗力”，但买房人可依合同法上的“情势变更”要求解除合同并退还定金 (首付款)。“不可抗力”，应属于在合同成立以后所发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即所谓的 “情势变更”。

　　这种情况下如果强行要求合同双方继续履行将导致对一方明显不公平，如买房人在银行不放贷的情况下，要继续履行买卖合同可能要通过民间借款等方式筹措资金，这样的话可能其支付的成本过高，超过其自身的承受能力，这种情况下如果不赋予其解除合同的权利显然也有悖于法律的公平原则。

　　但是，如果无一例外地让所有人可以据此解除合同，是否存在一些炒房者预期房价下降，刚好可以借此机会退房并“全身而退”呢？法律是否在保证一种公平的情况导致另外一种不公平呢？对于这个问题，我认为房地产新政的目的就是要通过信贷手段遏制投资性的需求，减少房屋成交，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。人民法院和仲裁机构支持这样的诉求符合政策调控的基本目标，有利于保证社会整体的公平。记者 陈捷