投资客无法贷款起诉退房 房贷新政成不可抗力？

　　房贷新政实施后，很多投资客和炒房客闻风而逃。最近，浙江籍的投资客蒋莉(化名)以“银行不给贷款”为由，将卖方告上法庭，要求退房并退还2万元的购房定金。

　　蒋小姐不久前刚刚在厦门买了一套二手房，这是属于她的第三套住房，“认房又认贷”的新政发布后，银行将暂停发放贷款。她说：“政策因素影响贷款是我无法预见的。”

　　近日，记者调查发现，由于房产新政提高了贷款门槛，很多炒房者资金链出现问题，退房率明显上升，相关纠纷也迅速进入高峰期。许多纠纷的焦点都集中在国家贷款政策的变化算不算“不可抗力”，能否成为退房的理由。

　　拍案 新政让投资客资金“被卡”

　　4月5日，30岁的蒋莉通过中介，向孙先生购买了位于思明区厦禾路的一套房子，这套房子建筑面积34平方米。他们双方签订了《房产买卖协议书》，约定总价款61万元，首付款28万元，尾款33万元通过银行按揭贷款支付。蒋莉当场支付2万元定金，孙先生写了一张定金收条给她。

　　蒋莉购买这一套房子的定位就是投资炒房，如果涨价就转手赚差价。否则，退一步说，即使房价升值慢，该房地处繁华地段，也可以坐收租金。

　　然而，4月17日，“新国十条”出台，按照规定，蒋莉不是厦门本地居民，也不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明。而且，更严重的打击是，由于之前蒋莉已经在杭州买了两套商品房，都有银行按揭贷款，现在属于购买第三套住房，银行将暂停发放贷款。

　　蒋莉说：“按照当初的协议约定，银行放贷是我唯一支付房款的方式，可是如今在国务院发布楼市新政的这一大背景环境下，明确打击投机炒房者，贷款贷不出。所以，我要求解除合同、返还定金。”

　　炒房者想退房并拿回定金

　　近日，蒋莉便以房产新政出台无法预见为由，将房东孙先生告上法院。蒋莉认为，房产新政造成她不能贷款，从而不能继续履行买房合同，这一政策因素是她无法预见的，如继续履行对她则明显不公平，因此，她有权解除合同并拿回定金。

　　蒋莉的法律依据是，根据最高人民法院 《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定，合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况，确定是否变更或者解除合同。卖房人：这是借房贷新政悔约

　　孙先生说，他所在小区的房价每平方米已经降了1000元，如果解除合同，他的损失不止2万元，即便蒋莉倒贴2万元，他也不愿意解除合同。

　　孙先生说，银行贷款只是筹集购房款的一个渠道，不论是否出台 “新国十条”，批准贷款的权利都在银行，基于信用或者债务的原因，银行也可能不批准贷款，这是蒋莉购房时应当预见的风险。蒋莉提出解除合同，是因为感觉房价会下跌，因此以“新国十条”为借口来悔约。

　　最终，在法院主持调解下，孙先生同意与买主蒋莉解除买卖合同，但只同意返还2万元定金中的2500元。

　　经厦门思明区法院调解，双方同意解除买卖合同，孙先生退还2500元定金。昨日，记者从思明区法院获悉，蒋莉已经收到孙先生退还的定金。