“降需求保供给”仍将是房地产调控主调

　　由于此前中国房地产价格严重虚高，即使房价降幅超30%，也仅是恢复到2009年平均水平。因此地方政府依靠土地出让金而带来的财政收入并不会受到较大影响；另外此次调控以“降需求，保供给”为思路。保障性住房数量的大幅增加，将有效地支持房地产投资，并不用担心调控政策会对钢铁、建材、工程建筑机械等上下游产业造成很大影响。此次楼市调控直指不断催生的房地产泡沫，将有助于中国避免重蹈日本房地产泡沫破灭的覆辙。

　　银监会主席刘明康日前强调，房地产、地方政府融资平台等领域的贷款管理将继续严格控制。其中，房地产贷款的调控力度将坚持不放松。当前宏观经济金融环境仍复杂多变，政府对相关领域的风险密切关注，政策调控力度不断加大。对此，接受记者采访的相关专家普遍认为，中国主要城市的房地产价格大幅下降趋势显现，且下降幅度可能超过30%。但政府在调控房地产需求的同时，意在提高房屋供应和土地供应，而地产商的抵抗行为极有可能导致更为严厉的措施出台。

　　新政成效初显

　　仍不尽如人意

　　房地产新政颁布实施近百日，随着调控政策逐步落实，房地产市场发生较大变化。自住性需求者持币观望，部分投机者远离或撤出房地产市场，一线城市商品房销售量大幅下降，开发商坚持一段时间后开始打折促销，二手房价出现回落，并向新建房市场蔓延，其房价开始松动。国统局公布的数据显示，1至6月份，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比2009年同期增长15.4%，增幅比调控政策出台初期的1至4月份回落17.4个百分点；6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比4月份缩小1.4个百分点，环比下降0.1%，出现了近15个月来全国房价环比涨幅首次由涨转降的情况。

　　但目前房地产市场的一些表现仍不尽如人意：国务院发展研究中心市场经济所研究员廖英敏认为，新建商品房价格还维持在较高水平，虽然6月份出现微小的环比下降，但是不是下行的拐点出现还不确定，离购房者的期望甚远，开发商也还在观望和等待。而且一些城市的商业银行在第三套房贷上已经少量放行；与此同时在购房者等待房价回落的过程中，房租价格却出现了较大幅度的上涨。此外，虽然国务院将加快保障性安居工程建设作为房地产市场调控的一项重要内容，要求确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；6月份住建部发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求各地大力发展公共租赁住房。但各地在实际落实上，行动较慢，难以分担商品房市场的压力。

　　伴随流动性紧缩

　　资产价格或大幅下降

　　毋庸置疑，房地产业是关系国民经济的支柱行业。地方政府依靠出卖土地所得的大量资金，进行基础设施投资以及其他方面支出。同时，伴随着城市化进程的进行，中国的住房需求潜力巨大。但一旦流动性收紧，强有力的调控措施有效落实，那么资产价格就必然会大幅下降。

　　由于政府此次房地产调控力度之严厉，史无前例，且措施目标明确，直指打压高房价。4月中旬，国务院公布的“新国十条”、北京市政府提出的“京十二条”均是史上最强硬的调控措施。货币政策也正在逐步收紧。央行已经通过公开市场操作收紧流动性，并于2010年内先后三次上调存款准备金率。1至4月份，新增贷款额持续下降，年初定下的7.5万亿元全年新增贷款目标能否实现存在很大不确定性。2009年极度宽松的货币流动性已渐行渐远。

　　同时，政府在调控房地产需求的同时，意在提高房屋供应，期望通过供需组合调节来达到降低房价，保持房地产投资的双重目的。2009年下半年房地产开工出现大幅上升，预计2010年下半年住房供给会出现显著增加。此外，土地部门和银监会的新规则亦旨在防止囤积土地，并通过加速房地产开发投资以增加房屋供应。政府保障性住房的供应量将在2010年下半年和2011年创下新高。

　　另外，房地产业作为影响国民经济的支柱产业，政府一直有意支持其发展。地产商自信“被保护”，政策打压的初期，资金充足的地产商奋力抵制房价下降成为必然。多种考虑因素交织在一起，使得两个方面力量不断博弈和权衡。

　　房地产市场平稳发展

　　亟待长效机制建立

　　要使未来我国房地产市场有续发展，并促进房价合理回归，还需要认真贯彻落实和进一步完善政府的相关房地产调控政策。廖英敏提出，相关部门要进行跟踪监督和检查，使政策能够落到实处。要坚决抑制不合理住房需求，继续严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚持住房的商品属性，使有限的住房资源用于真正需要的群体。要培育、规范和发展住房租赁市场，并应利用信贷、税收优惠政策，鼓励社会资金发展公共租赁事业。同时尽快推进土地制度、财政体制、房地产税收制度等方面的制度性改革，建立房地产市场平稳发展的长效机制。

　　瑞穗证券大中华区首席经济学家沈建光认为，虽然房价可能会出现大幅下降，但令人欣慰的是，此次意在打击资产泡沫的调控措施针对性较强，并不会对实体经济的运行带来显著影响。由于此前中国房地产价格严重虚高，即使房价降幅超过30%，也是仅仅恢复到2009年的平均水平。因此地方政府依靠土地出让金而带来的财政收入并不会受到较大影响；另外此次调控以“降需求，保供给”为思路。保障性住房数量的大幅增加，将有效地支持房地产投资，故而并不用担心调控政策会对钢铁、建材、工程建筑机械等上下游产业造成很大影响。此次楼市调控直指不断催生的房地产泡沫，更有助于中国避免重蹈日本房地产泡沫破灭的覆辙。 记者 黄丽珠